マンションのオーナーとなった際に

ほとんどの方が火災保険の加入を検討されるかと思いますが

火災保険と併せて付保しておきたい保険が

「個人賠償責任保険」です。

 

「個人賠償責任保険」とは

自動車事故以外の日常生活の事故により

他人にケガをさせたり他人のモノを壊してしまい

法律上の損害賠償責任を負った場合に補償が受けられるものですが

この保険、マンションにはつきものである漏水事故にも対応しています。

 

マンションで漏水事故が発生した場合

被害に遭われた下階のお部屋を原状回復する必要がありますが

この費用は漏水発生元である上階オーナー（または居住者）が

全額負担しなければなりません。

その際、「個人賠償責任保険」を付保していれば

この費用の一部または全額が補償の対象となり

上階オーナーの負担軽減が見込めます。

 

下階の原状回復費用は被害の状況によってまちまちですが

なかにはかなり高額な請求となるケースもあります。

例として、私が直近でご対応させていただいた

漏水事故3件の下階の原状回復費用をあげますと

 

・Aマンション　663,300円（天井ボード交換、クロス貼替、フローリング貼替）

・Bマンション　316,250円（天井ボード交換、クロス貼替、照明器具交換）

・Cマンション　1,370,600円（天井・壁ボード交換、クロス貼替、フローリング貼替）

　※いずれも税込み

 

個人でお支払いするにはかなりの負担ではないでしょうか。

 

 

管理組合でも共用部分で付保している

「マンション総合保険」の特約としてこの保険が付いていることがあり

その場合、マンション内の漏水事故であれば

どのお部屋でも保険申請が可能ですが

近年の保険料値上げにより

この保険を付保しない管理組合も増えてきています。

ご自身のマンションでこの保険に加入しているか

一度ご確認をお勧めします。

 

もし管理組合でこの保険を付保していない場合は

ご自身の火災保険に「個人賠償責任特約」が

付保されているか確認してみてください。

（保険会社によっては「日常生活賠償責任特約」だったりと名称は様々です）

火災保険以外でも

例えば自動車（じどうしゃ）保険に付いているケースもあります。

自転車（じてんしゃ）保険でしたら

それだけで「個人賠償責任保険」と同じ補償が受けられますので

新たに付保する必要はありません。

いずれの保険にもない場合は付保を検討してみてください。

月額にすると数百円程度の負担で付保出来るところがほとんどですので

もしもの備えとしては高額ではないと思います。

 

漏水事故はいつ発生するかわかりません。

突然高額な費用を請求をされる前に、備えておきましょう。

マンションを適切に維持管理していく上で重要な「大規模修繕工事」

理事会役員や修繕検討委員にならないと

どのような工事をおこなっているかなかなか分かりづらいと思います。

※修繕検討委員とは、大規模修繕に関する計画や決定事項などを

　専門に行う委員会のメンバーのことです。

 

国土交通省のガイドラインでは、大規模修繕工事は

「マンションの快適な居住環境を確保し、資産価値を維持するために行う修繕工事や

必要に応じて建物及び設備の性能向上を図るために行う改修工事のうち

工事内容が大規模、工事費が高額、工事期間が長期間にわたるもの等をいう。」

と書かれており、大体１２年～１５年に一度行うのが望ましいとされています。

具体的には、屋上やバルコニーの防水工事

外壁の下地補修・タイルの貼り替え・塗装、鉄部の塗装

シーリングの打ち替え等行い

場合によっては給水管や排水管の更新を行う場合もあります。

但し、工事内容はあくまでも管理組合が決めることであるため

必ずしもこの内容で行うとは限りません。

例えば屋上防水工事は足場を必要としないため

防水の状態が良好であれば、実施時期を延期することもあります。

 

 

大規模修繕工事を行うにあたり

理事会役員や修繕検討委員は次のようなことを行っています。

①建物の劣化状況を調べる

②劣化状況を基に、工事の内容を決める

③決めた工事内容で、（複数の）業者から見積りをとる

④見積りを基にどの業者に依頼するか決める

⑤工事内容、業者を決めたら総会に上程する

　※上程とは、議案などを会議にかけることです

⑥総会にて可決承認後、業者と契約し、具体的な工事の日取りを決める

⑦工事中、追加で必要な工事が発生した場合、都度検討する

⑧工事が概ね終了したら、検査を行う

⑨検査終了後、業者から提出される工事完了報告書を確認し、工事終了

 

工事費用は戸あたり100万円が目安とされていましたが

築年数によりやらなければいけない工事が大きく変わってくるので

一概にはいえません。

また、最近は物価高騰のあおりを受け、工事金額が跳ね上がっているため

予想より見積が高額になることが多いです。

資金不足により工事が延期とならないように

管理組合は普段から修繕積立金を計画的に貯めていくことが重要です。

マンションは「専有部分」とそれ以外の「共用部分」に分かれています。

「専有部分」はお部屋内、個人の所有（区分所有）となり、個人の財産です。

逆に「共用部分」はマンションの区分所有者全員の所有となり

共有の財産となる部分のことを言いますが

共用部分には専用使用権が付与された「専用使用部分」というものが存在します。

 

「専用使用部分」は特定の所有者が排他的に使用できる部分のことで

代表的なのは「バルコニー」。

仕切りで覆われていてそのお部屋の居住者しか使用しないため

感覚としては個人の所有に思えますが

区分所有者全員の所有となる「共用部分」であると同時に

その人しか通常使用しない「専用使用部分」となります。

※緊急時は避難経路になることもあります。

 

 

バルコニーの他に、専用使用部分には次のようなものがあります。

玄関扉外側、インターホン、玄関ポーチ、室外機置場、窓ガラス（サッシ含む）

専用庭、駐車場、駐輪場、給排水管の一部など・・・

「お部屋の外」にあって、「その人しか使わない」部分と考えれば

「専用使用部分」かそうでないかの区別がつきやすいと思います。

 

「専用使用部分」は「共用部分」であることから

計画的に全体で修繕を行うことがありますが

通常の管理は専用使用権を有している人が行うことになるため

例えばインターホンの修理や庭の草むしり、集合ポストのダイヤル交換は

一般的に個人でおこなうことになります。

もちろん、管理組合でおこなうこともありますが

それは各管理組合の方針により異なります。

 

弊社で管理させて頂いているマンションでも

集合ポストのダイヤルが故障した時や、玄関ドアの建付けが悪くなった時などに

管理組合の方針により、管理組合の費用負担で修理しているところもあります。

但し、「専用使用部分」は取り扱い方法や使用頻度により劣化が異なってくる部分が多いので

基本的には個人で直すという認識でいて

壊れたら一応管理組合に相談してみるのが良いと思います。

また、玄関等一部の「専用使用部分」については

景観の観点から修理はいいが交換は不可としているところが多いと思います。

後にトラブルにならないように、こちらも事前に管理組合に確認しましょう。

 

「フロントマン」とは、管理会社の担当者で管理組合運営（マンション管理）に

必要な業務を幅広くサポートしてくれる人のことです。

 

フロントマンは優れたコミュニケーションスキルが必要な仕事で、総会や理事会

の資料作成、点検業者のスケジュール調整・作業の割り振り、管理規約や使用細

則等の作成、理事会役員様の要望を聞いたり、区分所有者等のクレーム対応など

役目は様々あります。

与えられた業務をこなすだけでなく、管理組合運営において自ら動いてくれる人が、

優秀なフロントマンといえるでしょう。

豊富な知識はもちろん、交渉力も必要となるため、ある程度の経験は必要不可欠です。

経験の浅いフロントマンばかりいる管理会社は、労働環境や経営そのものに問題を

抱えている場合があり、サービスの質も低い傾向にあるといえます。管理会社全体の

社員の平均勤続年数も確認すると管理会社の質を見極めるのに、役に立ちます。

 

 

フロントマンは定期的にマンションの巡回を行っていますか？

設備の不具合やマンションの老朽化など、危険が及ぶ可能性がある場合、フロントマ

ンが定期的に巡回し点検・確認をしていれば、大きな事故につながることは少なくな

ります。

また、日常的にマンションの清掃をしたり安全面やセキュリティ面で見回りを行う管

理員が、不愛想で挨拶をしなかったりすると、居住者は顔を合わせるだけでも気分が

悪くなったり、マンション全体の雰囲気も良くありません。そのためフロントマンは、

管理員の勤務態度に問題はないかもチェックしています。

 

管理会社は、マンション内で発生したトラブルはもちろん、管理規約違反、管理費の

滞納など迅速かつ適切な対応が求められるため、直ちに管理組合の理事会へ報告を行

い必要に応じ適切なアドバイスをする姿勢が必要不可欠です。

問題を先送りにしているフロントマンが担当だと重大な問題につながり、取り返しの

つかない状態になる恐れとなり、マンションの価値そのものに影響してくる重要なこ

とにつながります。

 

もしトラブルが発生した際、フロントマンは、どう対応し、どんなアドバイスをして

もらえるか、きちんと確認しておくと良いでしょう。

 

 

 

 

 

 

 

 

この法律が出来るまでは、「マンション」という言葉は存在しませんでした。

それまでは、中高層分譲共同住宅と呼ばれていたのです。

 

平成13年8月1日に施工された「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」は、

マンションにおける快適な住環境の確保ができ、またマンションの資産価値を守る

ために定められた法律です。略して「マンション管理適正化法」といいます。

管理組合による適正なマンション管理を誘導するため、管理組合の運営や長期修繕

計画・その他マンション管理について、そのあり方を定めています。

 

一つの建物を多くの人が区分所有するマンションは、各区分所有者等の共同生活に

対する意識の相違、多様な価値観を持った区分所有者間の意思決定の難しさ、利用

形態の混在による権利･利害関係の複雑さ、建物構造上の技術的判断の難しさなど、

建物を維持管理していく上で、多くの課題があります。

また、コミュニティ形成は、日常的なトラブルの防止や防災減災、防犯などの観点から

重要なものであり、管理組合においても建物の区分所有等に関する法律に則り、

良好なコミュニティ形成に積極的に取り組むことが望ましいといえるでしょう。

 

このようなことから、マンションの管理は、専門的な知識を必要とすることが多いため、

管理組合は問題に応じ、専門的知識を有するものの支援を得ながら管理組合が主体となり

対応することが重要となります。

管理組合が適正な管理をマンション管理業者（管理会社）と協力して行うことも大切と

なってきます。

 

 

マンションの管理業者とは、管理組合から委託を受け

・管理組合の会計の収入及び支出の調定及び出納

・マンションの維持または修繕に関する企画または実施の調整

等を含む管理を業として行うものと規定されています。

 

 

 マンション管理業者は、国土交通省に備えるマンション管理業者登録簿への登録と

5年ごとに更新の登録を受けなければならないとされています。

また、マンション管理業者は、業務処理の原則として、信義を旨とし誠実にその業務を

行わなければならないことと規定されています。

・重要事項の説明

・事務所ごとの必要な数の管理業務主任者の設置

等が定められています。

 

 

マンションは、一つの建物で構造上区切られた部分を多くの方が生活しお住まいになって

います。快適で住み良い住まい作りを進めるためにも、良好なコミュニティのもとマンシ

ョン管理に対する意識を高め、管理組合が中心となって適切なマンション管理を進めるこ

とが何よりも大切です。

マンション管理の主役は区分所有者の皆さんです。

 

 

 

 

 

《参　考》

マンション管理とは

管理費とは

修繕積立金とは

自主管理とは