世界的にEV技術が発展している中、日本国内でも買える電気自動車の選択肢が増えはじめています。

日本政府は、2035年までに乗用車新車販売における電動車の比率を100%とする目標を掲げており、今後はこれまでのガソリン車に変わって電気自動車（EV）が主流となっていきます。

マンションにおける充電設備等サービスの選択肢は資産価値に繋がるのか。基礎充電のための充電設備拡充が大事な課題なのか。これもまた、選択肢の一つではないでしょうか。

 

 

電気自動車の充電設備を設置するなら

 

充電器の種類には、出力が高く短時間で充電が完了する「急速充電器」と、出力は低めで数時間の充電時間を必要とする「普通充電器」の2種類がありますが、急速充電器は広い設置場所が必要で導入費用も多くかかるため、主に高速道路のSA/PAや道の駅などに設置され、緊急時などの継ぎ足し充電に利用されます。

マンションのように生活の拠点となる場所には普通充電器の設置が適切と言えるでしょう。

 

 

マンションに充電設備を設置する場合、管理組合の合意が必要

 

「そもそも設置するかどうか」といった議論はもちろん、設置費用は誰がどれだけ負担するか、利用ルールはどうするか、設置後の電気代はどう徴収するか、などについて話し合って合意を得なければなりません。

たとえば充電にかかる電気代は「充電した人がその場で決済」という方式を採用すれば、クルマを持っていない住民やEVを所有していない住民にも設置を受け入れてもらいやすくなるでしょう。

 

 

電力供給の契約を変更する必要があるか検討

 

充電設備は大きな電力を消費するため、契約電力・電気容量を確認することが非常に重要となり、電気容量が不足した状態で充電器を設置すると、共用部分の電気設備の停電を招く恐れがあります。

変圧器の取り換え、幹線の引換えなどの工事が発生する可能性があります。

 

 

充電設備の運用に要する費用

 

充電設備の運用に要する費用については、大きく分けて、電気料金と管理費用の２つがあります。

電気料金については、充電設備の利用者から徴収することを基本としつつも、様々な方法が考えられます。

1.電力量ごとに料金を定める

2.利用時間に応じて料金を定める

3.定額制

 

また、管理費用については、保守契約費用や充電器の交換費用などがあります。

保守契約費用については、月当たり数千円から数万円まで保守契約の内容によって様々です。

充電設備の利用料金の徴収方法は複数あり、昨今ではこうした運用面のサービス提供を行う事業者も多く、それぞれの組合の事情を踏まえながら徴収方法を検討されることをお勧めします。

 

 

 

導入する上で、補助金等様々な課題が多くありますがEVの普及に向けて取り組みを進めていきたいものです。

 

 

 

例年、夏から秋にかけて台風が多く発生します。

台風は通常の雨に比べ雨量が増えることや、横殴りの雨となることから、

思いがけない所から雨がマンション室内に侵入します。

 

 

雨漏りは原因の特定が困難です。

漏水箇所は主に屋上防水の劣化、外壁のクラック、コーキングの劣化等が考えられますが、

天井裏で水が回って、マンション室内に雨が侵入していることもあり、

漏水箇所は水濡れ箇所の付近とも限りません。

 

 

調査は、雨が降っていない時に実施する場合、水を掛けて行いますが、

大量の水を長時間掛け続けることを繰り返し行い特定していきます。

一日で特定できないこともあり、居住者は雨が降る度に不安を抱えながら

生活をしなければなりません。

漏水箇所が判明した後は、漏水を止める工事を行いますが、仮に屋上の防水工事を

長期間行っていない為漏水が発生したのであれば、屋上防水工事を行わなくてはいけません。

工事金額も百万円以上の金額となり、理事会と総会を経て実施することとなると、

漏水発生から数か月後に工事に取り掛かるということもあります。

 

 

その間、マンション室内は雨が降る度に漏水が起こり、天井や壁のボードが崩れ落ち、

とても住んでいられる状態ではなくなることも多くあります。

その場合、工事が終わるまでどこかに仮住まいをしなくてはならない事も想定され、

居住者の精神的負担は相当なものとなります。

 

 

管理組合にとっては金銭的な負担も大きな痛手となります。

雨漏りは基本的に保険で対応できません。

漏水原因が分からずその調査をする為であれば調査費用は保険で賄うことは出来ても、

修理費用や部屋内の原状回復費用は保険金が下りません。

 

その為雨漏りが起こると金銭的な負担が発生します。

今まで防水工事を実施していない管理組合は、修繕費が不足している為

実施していなかったという所も多く、急な出費に対応できないケースもあります。

 

漏水を発生させない為には、なによりも計画的に修繕を行い、メンテナンスをすることが

重要で、屋上やルーフバルコニーの防水工事、外壁の修繕を定期的に実施することです。

 

 

また、工事の保証期間があると漏水が発生しても修繕費による金銭的負担が無くて済みます。

保証期間が終わるころに次の防水工事に取り掛かれるよう準備をしておくことです。

 

修繕費が不足している管理組合は、修繕積立金の値上げも検討し備えていく事が重要です。

 

 

 

 

 

マンションで地震の被害を最小限に抑えるには、普段からの心がけが大切になります。

いざというときに適切な行動が取れるよう、日頃から備えておきましょう。

 

 

エレベーターの中で地震が発生してしまったら

 

1.　揺れを感じたらすべての階のボタンを押す

　　　エレベーターに乗っている時に揺れを感じ止まってしまったら、

　　　全ての行き先階ボタンを押し、最初に停止した階で降りましょう。

　　　地震時管制運転装置が設置されているエレベーターは自動的に

　　　最寄りの階へ停止するので、ドアが開いたら降りてください。

 

 

 
2.　閉じ込められてしまったら、外部へ連絡

　　　もし閉じ込められてしまったら、エレベーター内のインターホンや

　　　非常用ボタンを長押してください。外部へ繋がったら閉じ込められて

　　　いる事や現在の状況を知らせましょう。

　　　広範囲で一斉にエレベーターが停止してしまう大きな地震の場合は、

　　　回線が混乱して繋がらない場合もあるので、携帯電話でエレベーター内に

　　　貼られている管理センター又は消防や警察へ連絡しましょう。

 

 

 

 

3.　インターホンや携帯電話が繋がらない場合

　　　エレベーターは内側からは開きづらいので、無理に扉を開けようとしたり、

　　　天井から脱出しようしたりするのは危険です。また、助けを呼ぶため叫び続けると、

　　　体力を消耗してしまいます。扉の外に人の気配を感じたら、怪我をしないように

　　　カバンなど固い物で扉を叩く、笛を吹くなど、なるべく体力を消耗しない方法で

　　　存在を知らせ、救助が来るのを待ちましょう。

 

 

4.　停電しても慌てずに救助を待つ

　　　地震とともに停電になった場合には、非常用の照明が点灯しますので、

　　　エレベーター内が真っ暗になることはありません。まずは落ち着いて

　　　インターホンで通報しましょう。

 

 

エレベーターの中に閉じ込められた時は、パニックにならず冷静に対応することが

大切となります。

どのような状況になるか事前に想定しておくこともよいでしょう。

 

 

 

 

地震後にエレベーターが動いていても停電や故障などで停止して閉じ込められる

危険性があります。

安全性が確認されるまではエレベーターは使用しないようにしましょう。

 

エレベーター内に非常時用備蓄品セットを備えておくと、いざという時に役立ちます。

中に収納されている備蓄品を使用し、復旧や救助までに安全に待機することが出来ます。

 

 

埼玉県ふじみ野市：弊社エレベーター内

 

 

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従来の紙による受託証明書・受領書の授受ではなく、Web上で管理組合理事長様に

 

受託証明を閲覧し確認して頂くよう2021年10月1日より変更となりました。

 

 

 

それでは管理組合を守る保証制度を確認してみましょう。

 

 

一般社団法人マンション管理業協会は、どんな協会なの？目的は？

マンションの管理システム、管理技術等に関する調査研究を行い、その管理業務の

 

適正化のための諸方策を推進するとともに、マンションの保全に関する診断能力の

 

研究・開発及び診断員の育成を図り、調査診断等を実施することにより、

 

マンションにおける良好な居住環境と快適な共同生活を確保し、

 

国民生活の向上と社会福祉の増進に寄与することを目的として活動しています。

 

 

 

管理費等保証事業とは

管理費等保証制度は、一般社団法人マンション管理業協会が「マンションの管理の

 

適正化の推進に関する法律」第95条に規定する指定法人として行う保証制度です。

 

令和2年10月1日現在、マンション管理会社300社が協会保証機構に加入しています。

 

 

管理会社の経営破綻等により管理組合に金銭的被害が発生した場合、

 

被害額をできるだけ軽減することを目的とし、管理組合に管理費等

 

1ヶ月分の額を限度額として、金銭被害を保証します。

 

　また、協会の保証機構に加入している管理会社と管理委託契約を締結している管理組合で、

 

管理会社から保証機構に届け出のあった管理組合が保証対象になります。

 

 

※　管理会社の口座に管理組合の資金が一時的に保管され金銭的被害等が発生した場合となります。

 

 

そのため、管理会社が一般社団法人マンション管理業協会の会員であり協会保証機構に

 

加入しているかが重要となります。

 

 

 

保証委託契約受諾証明書は、お手元にありますか？

 

令和3年10月1日以降、保証委託契約を締結するものより、「保証受諾証明書」が

 

廃止されることとなりました。

 

今後は、保証委託契約を締結したことの証明として、一般社団法人マンション管理業

 

協会ホームページ上に、管理組合に対する「保証受諾証明」が掲載されることに変更と

 

なります。

 

Web上での確認作業をお願い致します。

 

 

 

 

近藤リフレサービス株式会社は、管理組合運営を応援しています。

 

 

 

 

 

管理組合がない、機能していなどの理由で、維持・管理や修繕が十分に行われていない

マンションを「管理不全」と言います。

管理不全マンションは老朽化と入居者の高齢化で増えることが懸念され、自治体も対策

に乗り出しています。

2019年３月、東京都は「東京におけるマンションの適正な管理の促進に関する条例」

を制定しました。

条例は、良質なマンションストック及び良好な居住環境の形成等を図ることを目的と

したもので、東京都や管理組合、事業者等の責務や役割の明確化、マンションの管理

状況について、管理組合などからの届け出の義務化、管理状況に応じた助言や支援の

実施の3本柱で条例を制定しています。

 

 

管理組合は分譲マンションを購入した「区分所有者」で構成されており、管理組合は、

管理費や修繕積立金の徴収、エレベーター、外壁、配管などの共用部分を維持管理し

ています。

ところが、管理組合がなかったり、住民の高齢化が著しかったりすると、マンション

維持の仕組みが正常に機能しないことがあります。

 

 

 

投資ブームで中国をはじめ、海外の個人・法人が日本のマンションを所有しています。

このことが、管理組合の機能を滞らせている場合もあるのです。外国人や外資系企業の

オーナーは、管理費や修繕積立金についての認識が薄く、徴収が困難になることも。

また、理事会に参加しない、参加しても言葉がわからない、日本の慣習がわからないと

いった問題もあります。結果、理事会でのスピーディーな決定が困難になり、管理不全

マンションが進行し、経年劣化による老朽化が進むことで、スラム化していく可能性も

あります。

 

老朽化したマンションの建て替えという選択肢もありますが、実現が難しいのが現状です。

建て替え決議を可決するには区分所有者および議決権の5分の4以上の賛成が必要になります。

高齢になると「今さら大金をかけて建て替えなくても、このまま静かに暮らしたい」と考え

る人が多数です。そのため、賛成票が得られず、朽ちていくのを待つだけになってしまって

いるマンションは少なくありません。

このような状態となってしまう背景には、区分所有者の管理組合活動への無関心をはじめ、

高齢化そして「賃貸化（投資物件としての活用）」の進行などが要因として挙げることが

できるでしょう。一つの要因であれば対処もできると思いますが、様々な要因が重なり

あうことにより管理組合を十分に機能させるための負担が大きくなり、対応するのが困難

な状況になっていきます。

 

 

管理不全に陥らせないためには予防対策が必要です。
1.区分所有者および居住者リストの作成と把握
2.財政状況の管理および将来の修繕・改修を見据えた管理費や修繕積立金の確保
3.既存の区分所有者およびこれから新規で購入されて区分所有者となる方への管理組合

活動の啓蒙の実施
などを行っていくことで管理不全対策となります。

 

 

 

区分所有者に義務として求められていること、その義務を怠ってしまうとどのような状況に

なってしまうのかといったリスクも含めた啓蒙活動をはじめ、管理組合活動を通じて自分た

ちのマンションの資産価値を維持・向上を実現していくという力強い組織づくりを行ってい

くことが重要です。
 

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