マンションお役立ち情報

資産価値向上のポイント長期修繕計画

2017年3月15日 / カテゴリ:長期修繕計画

 

資産価値の向上というと、誰もがすぐに流通価格の上昇を思い浮かべます。確かに、大規模修繕工事直後は中古価格が上がり、その上昇分は大規模修繕工事にかけた金額よりも高くなる例が多いようです。
しかし、現在の経済情勢では、そのまま上がり続けるということはほとんどありません。
むしろ、金銭では評価できない価値、すなわちそのマンションで生活する際の安心感や快適感をマンション全体の資産と捉え、それを向上させる取り組みが資産価値向上であると考えます。

 

1.長期修繕計画とは
マンションの主に共用部分について、いつごろ、何を、どのように、いくらぐらいで修繕するか、向こう25年から30年間にわたり計画したものを長期修繕計画と呼びます。
いつごろにあたる修繕周期や、何にあたる修繕項目は、立地環境や管理状況に左右され、細かくいえばマンションごとに異なるものですが、従来作成者によって考え方がバラバラで、不適切な内容の長期修繕計画が見受けられることがあったため、標準的な様式として平成20年に国土交通省が「長期修繕計画標準様式」を定め、現在はそれが基準とされています。

 

2.標準的な修繕項目と修繕周期について
準様式を使って実際に長期修繕計画を作る方法を示す「長期修繕計画作成ガイドライン」も同時期に策定されました。そこに記されている標準的な修繕項目および修繕周期は別表のとおりです。

 

3.修繕積立金の額の目安
平成20年度に行われたマンション総合調査(国土交通省)では、駐車場使用料等からの充当額を含む修繕積立金の平均は、月額戸当たり1万1877円となっています。一方、新築マンションの修繕積立金の当初設定額は、月額戸当たり平均7006円(平均95・4円/㎡・月)(平成21年首都圏新築マンション契約者動向調査(リクルート調べ))です。
必要な修繕積立金が十分に積み立てられず、長期修繕計画に定めた修繕工事を、計画的に実施するために、段階的に積立金を値上げ改訂せざるを得ない事情がうかがわれます。
新築マンションの購入予定者向けの資料ですが、平成23年4月に国土交通省から「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」が発表されました。そこには、前項の長期修繕計画ガイドラインにおおむね沿って作成された事例を分析し、15階建て未満の専有床面積当たりの修繕積立金の額の目安の平均値が178円~218円/㎡・月と示されています。
200円/㎡・月程度を積み立てておかないと、いざ大規模修繕を実施しようとしても、手持ち資金が不足する事態を招く恐れが高いといえます。

 

4.長期修繕計画の使い方
どんなに精緻に作られた長期修繕計画であっても、それを実際に活用しなければ意味がありません。大規模修繕工事はいきなり始めることができず、1~2年前より様々な準備が必要です。大半のマンションでは管理組合役員(理事)の任期が1年で、準備から実施に移る際の情報の円滑な伝達が、必ずしも十分とはいえない例も見られます。
そんな時に、長期修繕計画を修繕の予定表として関係者全員が了解していれば、進め方の大筋で混乱する恐れがなくなります。また、大切な修繕積立金の資金繰りも、工事に伴う大きな金額の出入りを予測することにより、あらかじめ準備が可能となります。

 

5.長期修繕計画の注意点
ガイドラインでも触れられていますが、機械式駐車場の有無で必要となる修繕費が大きく変わります(機械式駐車場の修繕工事費が相対的に高い)。また、戸数が少ないマンションでは、残念ながら規模のメリットが生かせず、戸当たりの修繕費用が高めとなります。
反対に、超高層や大規模な団地型マンションでは、設置されている機器が普通のマン資産価値向上シリーズションよりも大型で複雑で、例えば非常用自家発電機や泡消火設備等は、高額の更新費用が掛かります。
お住まいのマンションの特性を考慮して、適切な長期修繕計画を立て、計画的な修繕を適切に実施してください。最後に、大規模修繕工事を実施すると、実際の見積(工事)金額がいわば貴重な生の情報として得られます。5年程度ごとの長期修繕計画の見直しには、是非それを採り入れて、現実との誤差が少ない長期修繕計画の作成が望まれます。

 

 

 

長期修繕計画標準様式

 

長期修繕計画作成ガイドライン

 

 

 

 

 

 

マンション暮らしのフォーシーズンから

マンション自己点検のポイント

2014年12月2日 / カテゴリ:長期修繕計画

屋上
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屋上は年間を通して気候の変化、寒暖の変化、天候等による影響を受けている
箇所です。

 

屋上の防水が劣化すると、雨水が浸透し、躯体のコンクリートの劣化が進む
ことになります。屋上がどのような状態かを見てください。

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●平面部や外縁部等の表面に、ひび割れ、はがれている部分、表面が浮いたり
ふくれている部分等がないかを見ます。
大きなひび割れ等は、防水層まで影響する可能性があります。
また、植物等の繁殖がないかも確認します。植物の根は防水層に達すること
があり、そこから雨水が浸透します。

 

●最上階のベランダや廊下からひさしの裏側を見たり、最上階の階段室の上部を
見て、そこに、雨水が漏れた跡がないかどうかを見ます。

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外壁
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屋上と同様に、年間を通じて気候の変化等の影響を直接受けている箇所です。

 

外壁の表面の塗装が劣化すると、雨水が浸透し、躯体のコンクリートの劣化が
進むことになります。
外壁については、建物の壁面、共用廊下、バルコニー等を点検します。

 

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●汚れは、カビや鉄部のさび、粉塵等により発生します。
美観上の問題となるばかりでなく、外壁の塗装の劣化の原因となります。

 

●はがれ、浮き、ふくれは、塗料が古くなり付着性が悪くなることにより発生
します。美観上の問題ばかりでなく、コンクリートの劣化の原因となります。
なお、塗装の浮きの状況を調べるには、表面を軽く叩き、鈍い音がすることで
確かめられます。

 

●ひび割れ、モルタルの剥落があると、長期にわたってそこから雨水が浸透し、
コンクリート内の鉄筋を腐食させ、鉄筋が腐食することでさらにひび割れや
剥落が発生します。

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鉄部の手すり等
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さびや腐食は、美観上の問題となるばかりでなく、例えば手すりの根本の部分
から雨水が浸透し、コンクリートの劣化等にもつながります。

 

また、階段やバルコニーの手すりや屋上の柵等が腐食すると大きな事故にも
つながりかねません。

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●さびが相当進み、手すりの根元のコンクリートのつなぎ目部分が完全に腐食

した状態になってしまうと、コンクリートの劣化も相当進んでいると考えられ
ますので、手すりの取り替えとコンクリートの補修工事が必要です。

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給排水設備
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給水設備では、水の濁りや水圧(水の出が悪い)等の点検を行います。

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●水道の水が濁っていませんか?

●洗濯物に色が付いたりしませんか?
●水の出が悪く(水圧が低く)ありませんか?

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排水設備では、流れが悪い、強い悪臭がしないかどうかとともに、排水管の
水漏れ箇所やさびについての点検を行います。

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●排水の流れが悪くありませんか?
●排水溝から強い悪臭がしませんか?
●排水管に水漏れやさびが見られませんか?

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状態をより的確に調査するために、全戸を対象にアンケート調査を実施する
ことが必要です。

 

 

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長期修繕計画の作成について

2014年11月21日 / カテゴリ:長期修繕計画

長期修繕計画の作成の前提条件
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長期修繕計画の作成に当たっては、4つの前提条件があります。

(1)推定修繕工事は、建物および設備の性能・機能を新築時と同等水準に維持、
回復させる修繕工事を基本とする。

(2)区分所有者の要望など必要に応じて、建物および設備の性能を向上させる
改修工事を設定する。

(3)計画期間において、法定点検等の点検及び経常的な補修工事を適切に実施する。

(4)計画修繕工事の実施の要否、内容等は、事前に調査・診断を行い、その結果に基づいて判断する。

 

大規模修繕工事の回数を重ねるごとに、改良の割合を大きくした改修工事と
することが重要となります。

 

 

 

長期修繕計画標準様式の利用
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長期修繕計画は、標準様式を参考として作成します。

マンションには様々な形態、形状、様式等があるうえ、立地条件も異なって
いることから、これらに応じた適切な長期修繕計画とするため、必要に応じて
標準仕様の内容を追加して使用します。

分譲時における分譲事業者、又は見直し時において管理組合から依頼を受けた
専門家は、標準様式を参考としています。
(標準様式は中高層の単棟型マンションを想定)

 

 

長期計画修繕計画の作成方法
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長期修繕計画がないと、適切な修繕工事の時期が判断できないばかりか、
修繕工事に必要な額の修繕積立金が確保できない事態が発生することが考え
られます。

ただし、大規模な修繕工事の時期(通常、築後10年~15年)にありながら、
長期修繕計画がない場合は、長期修繕計画を作成してから工事を実施すると、
その作成や修繕工事の準備期間などで修繕工事の実施が3年~4年先になり、
適切な実施時期を逃してしまう恐れがあります。

個々の分譲マンションに適した長期修繕計画を作成するためには多大な労力と
専門的な知識が必要になりますので、作成実務を外部に委託する場合が多い
ようです。

しかし、作成の主体はあくまで管理組合であり、管理組合が内容を吟味する
事が必要です。

そのため、専門的知識をもつ所有者の参加を募るなどして、長期修繕計画を
作成するための専門委員会を設置することも必要と考えられます。

 

 

修繕積立金の改定の考え方
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長期修繕計画の計画期間内の修繕費用の総額を、全て修繕積立金でまかなえる
ように積立金の額を設定するのが原則です。

修繕積立金が不足している場合は、修繕工事の実施が必要な時期までに必要な
費用が確保できるように改定することが必要です。

修繕積立金の改定には総会の決議を経なくてはならず、なかなか合意が得ら
れない場合が多いようです。

長期修繕計画について説明するなど具体的な根拠を示しながら、修繕積立金の
改定の必要性について理解してもらうとともに修繕積立金で不足する額の一部を、
修繕工事の実施時に各所有者から徴収することを前提に修繕積立金を改定する
ことも考えられます。

このほかに、住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)や民間金融機関から不足分の一部を
借り入れることを前提に改定することも考えられます。

しかし、修繕工事の実施後は、その後の修繕の実施に備えた修繕積立金を確保
するとともに借入金を返済しなくてはならなくなることに注意する必要があり
ます。

 

 

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長期修繕計画とは

2014年9月18日 / カテゴリ:長期修繕計画

長期修繕計画とは
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一般に分譲マンションでは概ね10年~15年ごとに大規模な修繕工事の
実施が必要です。

この大規模な修繕工事には戸当たりでおよそ50万円~100万円程度の
費用がかかるとされています。

長期修繕計画とは、このように多額の費用が必要になる分譲マンションの
修繕工事を的確に実施するために、向こう20年~30年程度の期間を
見通して、いつ、どの部分を修繕するのか、そのためにはどのくらいの
費用がかかるのか、そして、その費用を各所有者がどのように負担しあう
のかを、あらかじめ計画するものなのです。

分譲マンションは、専有部分と共用部分で建物等が構成されており、共用部分に
ついては区分所有者全員で管理組合を構成し管理を行うこととなっています。

 

 

 

長期修繕計画と修繕積立金
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計画修繕を行うためには、長期修繕計画を作成し、修繕積立金を積み立てる
ことが必要です。

修繕工事を実施する際に必要となる多額の費用を確実に確保するために、
所有者が毎月積み立てるものが修繕積立金です。

修繕積立金は、長期修繕計画に基づき、修繕工事が必要な時に必要な費用が
確保できるように毎月の積立額を設定することが重要となるのです。

 

 

計画修繕の実施
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工事に関する計画の作成や実施は、施工会社等にお願いすることになりますが、
どのように行うのかという方針や、実施のための費用の負担は、分譲マンションの
所有者が協力しあい、合意のもとで決定することが必要です。

管理組合は、計画修繕の基本となる「長期修繕計画」と「修繕積立金」を
適切に確保するとともに、様々な考え方を持つ所有者の合意を形成し、実施に
向けた組織づくりを行うなど、円滑な計画修繕の実施に取り組むことが必要と
なります。

集会所の増築や駐車場の増設、居住者の高齢化に対応するためのスロープの
設置及び耐震性の向上等、グレードアップや機能の向上を図ること。
修繕工事と併せて実施するのが一般的です。

 

 

長期修繕計画の標準的な様式
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長期修繕計画は、将来実施する修繕工事の内容、時期、費用等を確定する
ものではなく、一定期間ごとに見直していくことを前提としています。

例えば、修繕工事の内容は、計画作成時のマンションの現状の仕様等を踏まえて
設定されますが、実際の修繕工事の実施時には、技術革新等により異なるもの
になることがあります。

また、計画期間を何年に設定するかによって、計画に盛り込まれる修繕工事の
内容も異なります(新築時の計画期間が30年の場合、修繕周期がこれを超える
修繕工事項目は盛り込まれていません)。

こうしたことからも、長期修繕計画は一定期間ごとに見直していくことが
必要となります。

適切な長期修繕計画を作成し、それに基づいた修繕積立金の設定を行うことが
不可欠となるため、「長期修繕計画標準様式」と「長期修繕計画作成ガイド
ライン」が国土交通省から平成20年6月に初めて発表されています。

 

 

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