マンションお役立ち情報

「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」の一部改正について

2022年3月22日 / カテゴリ:マンションの老朽化, マンション管理, 長期修繕計画

 

 

令和4年4月1日より「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」の

 

一部改正が施行されます。

 

この改正は、マンションの適正な維持管理及び維持管理のための

 

資金面(修繕積立金)に焦点を当てた改正となっており、

 

その背景に大まかに以下の課題が存在しています。

 

 

 

1. 区分所有者の高齢化、非居住化により管理組合役員の担い手が不足。

 

MB管理お役立ち情報202203①

 

2. マンション管理の専門化・複雑化により合意形成の困難さが増大。

 

MB管理お役立ち情報202203②

 

3. 管理状況等に対する情報ニーズの高まりに対し、管理情報が不足。

 

MB管理お役立ち情報202203③

 

4. 適切な長期修繕計画が策定されていない、又は修繕積立金の不足等により

必要な修繕がなされない懸念が発生。

 

 

MB管理お役立ち情報202203④

 

又、その課題に対応するため国は「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」の一部改正が施行されます。

 

 

 

改正に伴い改正された法律の概要

 

1. 国土交通大臣は、マンションの管理の適正化の推進を図るための基本的な方針を策定

2. 地方公共団体による以下の措置を講じる

 

① マンション管理適正化推進計画制度

※基本方針に基づき、管理の適正化の推進を図るための施策に

関する事項等を定める計画を作成(任意)

 

② 管理計画認定制度

※マンション管理適正化推進計画を作成した地方公共団体は適切な

管理計画を有するマンションを認定

 

③ 管理適正化のための指導・助言等

※管理の適正化のために、必要に応じて、管理組合に対して指導・助言等

 

 

 

国の認識として、「老朽化を抑制し、周辺への危害等を防止するための維持管理の適正化や

 

老朽化が進み維持修繕等が困難なマンションの再生に向けた取組の強化が喫緊の課題」が

 

挙げられており、今後は地方公共団体が区域内のマンションの実態の把握を進めるとともに、

 

管理が適正に行われていないマンションへ必要に応じて指導・助言、専門家の派遣等による

 

支援を行う等、能動的に関与していく方向性を示しています。

 

 

 

区分所有マンションにおいては、適切に維持管理されない場合は戸建住宅に比べて、

 

周辺の住環境に与える影響(適切な管理が行われていない空家等が防災や衛生、景観面等)が

 

大きく、2019年7月に「空き家対策特別措置法」に基づく行政代執行により解体された例があります。

 

 

 

 

当社は、総合管理サービスにおいては勿論ですが、機関事務である

 

会計業務サービスにおいても経験や知識に基づく助言や総会への

 

オブザーバーとしての出席(有料)、管理規約の作成・変更(有料)も行っており、

 

それぞれの管理組合様の現状に応じたサービスを提供しております。

 

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管理組合員の高齢化と管理組合運営

2021年11月29日 / カテゴリ:マンションの老朽化, マンション自主管理, 自主管理

 

マンション管理を取り巻く環境が窮地に立たされようとしています。

築年数の経過したマンション、つまり「マンションストック」が

増えていること、さらに、それと並行して、そこに住む居住者の

高齢化が同時進行していることで、管理組合が建物の「老朽化」

と人の「高齢化」の2つの打撃を受け、組合運営が正常に

作動しかねない事態になりつつあるからです。

 

将来にわたって安心・安全・快適なマンション暮らしが約束されるよう、

管理組合が正常に機能している必要があり、管理組合員である区分所有者が全員、

付与された組合員としての権利・義務を、自らの意思で持続的に履行できる行動力や

判断能力が求められています。

 

平成30年国土交通省によるマンション総合調査では「分譲マンションの世帯主の年齢」に

ついて、世帯主の年齢は「60歳代」が27.0%と最も多く、つぎに「50歳代」が24.3%、

「70歳代」が19.3%、「40歳代」が18.9%、となっています。

 

 

 

世帯主の年齢

 

 

 

 

 

 

マンション管理組合を運営していく上での将来の不安な点については「区分所有者の高齢化」が

53.1%と最も多く、つぎに「居住者の高齢化」が44.3%となっています。

 

組合運営の不安

 

 

 

マンションに高齢者が増えてから「高齢者が中心の理事会」で、高齢化対策をおこなうことは

困難になります。若い世代の価値観を管理組合運営に取り入れることが重要なことであり、

理事会だけでは難しいということであれば、積極的に「外部のコンサルタントの支援」を受けて、

経営的な視点で管理組合運営に取り組む必要があるでしょう。

 

 

 

 

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マンションの高齢化

2018年12月19日 / カテゴリ:マンションの老朽化

 

数年前に、マンションの老朽化という記事を公開させて頂きましたが、

現在では深刻な状況へと進んでいるようです。

 

以前の記事:

心配なのはマンションの老朽化ですか?

 

 

マンションの高齢化、居住者の高齢化、現在は三つ目の高齢化対策に対応しなければなりません。

 

マンションが高齢化(老朽化)すると、築年数が増え、必要な工事が増えてきます。
おおよそ10年毎の大規模修繕工事の他に給水管やエレベータ・立体駐車場等、様々な箇所の交換が必要となってきます。
更には、社会水準に合わせる工事も考えなければなりません。

 

マンション

 

居住者の高齢化は、築35年程度で約半数が高齢化世帯となります。
高齢化の生活面では、孤独死や転倒事故・水道の止め忘れによる漏水事故・認知症居住者の徘徊、
空き家や賃貸化等問題は広く深くあります。

 

老人1

 

三つ目は、組織の高齢化です。
管理組合の運営や理事のなり手不足、総会への参加率低下や収入低下に伴う管理費等の滞納・
相続破棄まで、こちらの問題も様々あります。

 

困った

 

この三つの高齢化はリンクしているのです。
マンションの再生には、人の再生、組織の再生が必要になり、負のスパイラルを予防し解消しなければなりません。

マンションの維持管理をするために、工事をしたくとも区分所有者の費用負担が低下しており追いつかないなど、
こうした状況を改善するため、組織の対応が求められますが管理組合の機能が低下しているうえ、新たな課題に
取り組んでいけないのです。

 

次第に管理の質が衰退してしまい、 まさに、負のスパイラルに陥ってしまいスラム化してしまうのです。

 

 

それでも、あなたのマンションがスラム化してしまう前に再生を考えていかなければなりません。

マンションの管理体制の量と質の強化により、理事のなり手不足がサポートできるのではなでしょうか。

治安や美化維持、緊急時の対応を取り入れることにより、居住者の環境や高齢化の予防のため若い世代を取込み、
より豊かな暮らしにしていけるのではないでしょうか。

どうしても自分達だけでは対応できなければ、行政あるいは専門家の力を借りる方法も有効ではないでしょうか。

 

自分たちのマンションのこれからを考えてみませんか。

マンション2

 

心配なのは、マンションの老朽化ですか?居住者の高齢化ですか?

2017年4月18日 / カテゴリ:マンションの老朽化

 

分譲マンションのストックは全国で613万戸(2014年末)といわれています。かつてマンションは全国で毎年20万戸のペースで新規供給が行われることもありましたが、現在は812万戸程度で推移しています。マンションの居住人口は、1世帯当たりの平均人員2.462010年国勢調査)をもとに算出すると1,510万人に達します。特に都市部においてはマンション住まいの人は多い。

613万戸のうち1981年6月以前に旧耐震基準の下で建設された旧耐震マンションは106万戸(全体の17%)、さらに古い耐震基準の下で1971年4月以前に建設された旧・旧耐震マンションは18万戸(全体の3%)です。

 

今後、マンションの老朽化は急速に進んでいき、築40年超のマンションは、10年後(2025年)には151万戸(2015年の2.9倍)、20年後(2035年)には296万戸(2014年の5.8倍)に達します。

 

築年数

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 マンションは時間の経過とともに、建物の老朽化に加えて、区分所有者の高齢化も進んでいきます。いわゆるマンションが直面する二つの老いです。総務省「住宅・土地統計調査」(2013年)によれば、住んでいる人が60歳以上のみのマンションの割合は、1970年以前の完成では52%、197180年の完成では48%に達します。また、国土交通省「マンション総合調査」によれば、1980年度には世帯主が60歳代以上の割合は8%に過ぎなかったのが、2013年度では50%に達しています。マンションの流動性が高く、住民の新陳代謝が進めば、高齢化の進展は食い止められるが、いったん購入したマンションは永住する場合が多く、区分所有者の高齢化が進展していくことは避けられません。

 

老朽化

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

マンションを維持管理していくためには、管理費、修繕積立金をきちんと徴収していくことが必要です。それらを滞納する住戸があるマンションの割合は、古いマンションほど高くなっています。

建築年代が古いマンションや、小規模マンションほど長期修繕計画を作成していないマンションの割合が高くなっています。また、小規模マンションの、管理費の滞納は少ないものの、長期修繕計画を作成していない場合が多いとう問題点があります。

 

高齢化比率が50%以上の集落は限界集落と呼ばれます。マンションの場合も、二つの老いが進展し、空室化、賃貸化が著しくなり、マンションの維持管理や建て替えなどの終末期問題に取り組んでいくべき管理組合も機能不全状態になっていくのでしょうか。