大規模修繕工事の補修箇所は
マンションでは、およそ12年～15年に一度の頻度で
大規模修繕工事を行うことが望ましいとされていますが
実際にどのような工事を行うのかイメージが湧かない人もいると思います。
あちこちのマンションで、足場を設置して、保護幕を取り付けて
工事をしているのを見かけると思いますが
実際にどのような工事をしているのでしょうか。
大規模修繕工事で軸となる工事は
躯体の下地補修工事を含めた「外壁補修工事」
金属扉や鉄柵等を塗り替える「鉄部塗装工事」
打継目地や建具廻りの「シーリング打替え工事」
屋上や廊下・バルコニーからの雨漏れを防ぐための「防水工事」の4つとなります。
以下がそれぞれの工事の内容です。
外壁補修工事
マンションのような鉄筋コンクリート造の建物のコンクリートは
竣工当初はアルカリ性ですが
経年とともに徐々に中性化していきます。
中性化の進行によって内部の鉄筋が錆びはじめ
錆により鉄筋の体積が膨張して、コンクリートにひび割れを生じさせたり
内部鉄筋の露出やタイルが部分的に剥離するする危険があります。
こうした劣化した箇所を補修したり、劣化の進行を遅らせたりする為に
外壁補修工事では
躯体（コンクリートの壁や床）のクラックや欠損などを部分的に補修した後
タイルの張替や塗装面の塗り直しを行います。
鉄部塗装工事
鉄部には錆の発生を防ぐ為塗装が施してありますが
塗料が経年と共に劣化して錆びやすくなり、そのまま錆をほっておくと
鉄の強度が弱まり欠損や脱落に繋がります。
その為、定期的に塗装をし直す必要があります。
鉄部塗装工事では、塗料を塗る前に
下地処理（ケレン）をして素地をキレイに整え、塗装をし直します。
定期的に塗装をすることで鉄部をしっかりと保護し
耐久性と美観の向上につながります。
シーリング打替え工事
シーリングとは、外壁材の隙間や継ぎ目を埋めるゴム状の材料で
建物の防水性や気密性を保つ役割があります。
シーリングも経年により徐々に劣化が進行して
硬化やひび割れ、破断等が発生することがあり
場合によってはひび割れ・破断した箇所から
室内に雨水が漏れてくることもあります。
シーリングの打ち替えは
劣化したシーリング材をすべて取り除き
新しいシーリング材を充填する方法です。
この方法により、建物の防水性や気密性といった
シーリングの効果を復活させることが出来ます。
防水工事
大抵のマンションの屋上は戸建てのような傾斜のある屋根は無く
平面になっており、防水処理が施されています。
雨ざらしの環境にある屋上やバルコニーは
マンションで最も劣化しやすい箇所の一つです。
屋上を覆う防水層は経年により劣化して
次第に防水層のふくれや破れなどが発生し
最悪の場合室内の雨漏りの原因につながります。
上記3つの工事と違い
必ずしも足場が必要な工事ではありませんが
多くの防水工事のメーカー保証期間が10年と定められていることや
バルコニーの防水工事の場合
足場があれば室内を通ることなく施工が可能なことから
大規模修繕工事に併せて行うことが多いです。
防水工事には、ウレタン防水、シート防水、アスファルト防水等
様々な工法があります。
また、共用廊下においても
コンクリートの乾燥に伴う収縮やモルタル浮きやひび割れを防ぐため
防水工事が行われますが
近年は汚れなどの美観上の改善の他に
歩行者が滑って転ばないようにするための防滑性能の向上を目的として
長尺塩ビ防滑シート貼り工法が主流となっています。
上記4つの工事は、大規模修繕工事の基本的な工事となりますが
必ずしも全て行わなければならない訳ではありません。
例えば共用廊下が屋内にあれば
鉄部やシーリングの劣化度合いは屋外に比べて格段に低い傾向にあります。
これは雨風や直射日光が直接当たらないことによるもので
場合によっては大規模修繕工事の施工箇所から
除外することも出来ます。
そのためにも、可能ならば施工業者から見積を取る前に
建物の劣化診断を専門家に依頼して
現状を知ることが望ましいです。
多額の費用が掛かる大規模修繕工事
必要な工事とそうでない工事を見極めて
最適解をみつけましょう。
出来ればほしい防犯カメラ
昨今、空き巣や強盗事件の報道が増えており
ご自身が狙われないか心配されている高齢者や単身者の方も多いと思います。
報道を見る限り、主に閑静な戸建て住宅に被害が多いようですが
マンションだから安心かと言うと、そうとも言い切れないようです。
警視庁のホームページをみますと
令和５年における侵入窃盗は4万4,228件も発生しており
前年比＋20.9％と急増しているようです。
発生場所の割合としては、戸建て住宅が30.5％と最も多いですが
マンション等の共同住宅も11.1％と決して低くない割合です。
マンションは、人が多いので狙われづらいと思われがちですが
隣接する部屋のベランダから容易に侵入することができる点や
不特定多数の人が出入りするため逆に不審者を見分けにくいことがリスクとなります。
実際、弊社の管理マンションでも
大規模修繕工事の足場を利用して、高層階のベランダに何者かが侵入し
窓が割られる事件が発生したこともありました。
防犯カメラの設置には、主にレンタル、リース、買取の３つの方法があり
いずれもメリットやデメリットがあります。
レンタルは保守契約も含まれており
契約満了後には現在の機器を引き上げ、新たな機器に交換の上再契約となりますので
結果的に維持管理費用は高くなります。
リース契約には、契約満了後に
格安の料金で再リース（機器はそのまま）出来る業者もあります。
買取は機器費用と設置費用を一括で支払うので
設置後は修理費用以外掛かりません。
最近は、物価上昇により管理費会計が厳しい管理組合も多いので
なるべく費用の掛からないリース契約や買取が選ばれる傾向にあります。
また、カメラの設置場所に関していえば
一番多いのは人の出入りが判る「オートロック等の出入口」付近
次いで「エレベーターかご内」
不法投棄が度々あるマンションでは「ゴミ置き場」も多いです。
弊社のような管理会社としては
防犯カメラはマンションの維持管理のために必ずしも必要なものではなく
防犯性の向上等の付加価値の点が大きい為
積極的に設置の提案がしづらいものではあります。
ただ、居住者の方から設置のご要望があれば
比較的管理組合にご提案すしやすくなりますので
設置を望む場合、まずは管理会社や理事会に相談してみましょう。
リフォームを行う際の注意点
国土交通省によれば2023年末での
築40年以上のマンションストック数は約136.9万戸で
年々右肩上がりで増え続けており
10年後には約2倍、20年後には3.4倍にまで増加する見込みとのことです。
それに伴い、築年数がある程度経過したマンションで
リフォームを行う部屋も年々増え続けています。
管理規約や使用細則がしっかり整備されたマンションでは
お部屋のリフォームを行う際のルールが明確に定められている場合が多く
管理組合や近隣との無用なトラブルを避けるためにも
ルールは遵守しなければなりません。
今回は、マンションでリフォームを行う際の
一般的な手順をご紹介したいと思います。
集合住宅であるが故に戸建て住宅のように自分の都合でなんでも自由に
という訳にはいきませんので、ご注意ください。
①まずは、行いたいリフォームの内容が
管理規約や使用細則に違反していないかを確認し
内容に問題があるようなら改善しましょう。
よくあるのは、フローリング張り替えの際に遮音等級が基準値以下であったり
禁止になっている壁の開口を行う内容になっている、などです。
（遮音等級については基準を設けていない場合もあります）
工事可能な曜日や時間が定められている場合もありますので
よく確認しましょう。
②次に、工事申請書を作成し管理組合に提出します。
申請書の書式は管理組合で作成していることが多いです。
たとえお部屋のリフォームであっても
事前に工事申請をして管理組合から許可をもらわなければ
工事を始めることはできません。
工事内容によっては
申請書と併せて設計図、工事仕様書、工程表が求められる場合もありますので
管理会社や管理員に確認して必要であれば準備しましょう。
提出期限が定められている場合も多いので
余裕をもった工事プランを作成しましょう。
③管理組合から許可がおりたら
工事の前にお知らせの掲示配付や近隣へのご挨拶をしましょう。
工事期間中は工事業者が共用廊下やエレベーターに出入りしたり
資材の搬出入をしたりして
他の居住者の生活に少なからず影響がありますので
工事業者に依頼してお知らせは必ず作ってもらいましょう。
また、工事に伴う音や振動・臭い等で
近隣にご迷惑をおかけする可能性がある場合は
近隣へご挨拶をしておきましょう。
（これも工事業者がおこなってくれる場合がほとんどです）
また、工事の実施に近隣住戸の承諾が必要な場合もありますので
その確認も忘れずしましょう。
弊社にも、時々お部屋の工事に対する
ご相談がくることがあります。
「夜勤のため日中寝ているが、工事の音がうるさくて眠れない。」
「テレワークに支障がでている。」など
音に関する内容が多いです。
工事の音はお互い様の面がありますが
近隣にご迷惑をおかけしていることは事実ですので
必ず事前にご挨拶に行き
音などでご迷惑をおかけする旨の説明は行いましょう。
リフォームはお部屋の中が新しくなり、嬉しいことです。
在らぬトラブルでその気持ちが台無しにならないように
事前の準備は入念に行いましょう。