ネット通販の急速な普及や新型コロナウイルスをきっかけとして

マンションにおける宅配ボックスの需要はかなり増えました。

弊社の管理マンションでも、荷物の再配達を減らす目的や

置き配による廊下での私物放置の問題を懸念して

新たに宅配ボックスを設置するところがいくつかあり

設置工事の見積取得や設置場所を検討し、理事会に提案したことがあります。

 

宅配ボックスを設置したことに伴い居住者の利便性は向上しましたが

それに伴い宅配ボックスを巡る様々なトラブルも増えたのも事実です。

例えば、暗証番号が書かれた配達票がポストに入っていたが

暗証番号を入力しても開かないですとか

宅配ボックスの空きが無く利用できないといったご相談が増えました。

暗証番号の違いは居住者から宅配業者に問い合わせても

「間違いなくその番号で入れました」との回答しかなく

結局水掛け論で終わってしまうようです。

最終的に弊社などの管理会社がマスターキーで開錠しに行きますが

試しに書かれた暗証番号を入力してみてもやはり開かないので

間違った番号で施錠してしまった可能性が高いです。

宅配ボックスの空きの問題は、利用者増によるものもありますが

配達票の入れ忘れにより長期間入庫したままの荷物があったり

私物が入っていたりといったことも原因の一つです。

なかには、悪質な宅配業者が入庫場所を確保しているのか

空のまま施錠されていることも度々あります。

最近の宅配ボックスは、そういった暗証番号の違いによるトラブルや

悪戯等に対策する為の工夫が施されています。

居住者には予めお部屋ごとの暗証番号が与えられており

取り出す際は部屋番号と暗証番号を入力して取り出すので

暗証番号による間違いが起きません。

また、宅配業者が荷物を入庫する時は

部屋番号を登録しなければ入庫出来なく

且つ液晶ディスプレイに入庫された荷物の部屋番号が表示されますので

悪戯をされづらいです。

 

ご自身のマンションで宅配ボックスをリニューアルしたり新たに設置される際は

上記のような機種を選択されてると更に利便性は向上されますので

検討されてはいかがでしょうか。

分譲マンションですと室内でのペット飼育を可としているところも多くありますが

ほとんどの管理組合でペットの飼育方法についてのルールを定めています。

ルールで多いのは「鳴き声で迷惑をかけてはならない」「排泄物を正しく処分する」

「共用廊下で歩かせてはならない」の3つですが

その他にも、飼育可能なペットの種類や頭数を定めていたり

毛の飛散を禁止していたり

なかには定期的な健康診断を義務付けている場合もあります。

マンションは色々な人が1つの建物で生活するわけですから

他人に迷惑をかけないルールがメインとなっています。

 

弊社で管理させていただいているマンションでも

ペット可のマンションは沢山ありますが

居住者の方からのご相談で多いのは

やはり「ペットの鳴き声」に関するご相談です。

もちろんペットの種類やしつけの度合いにより異なると思いますが

昼夜を問わず鳴き出してしまうことにより

近隣の居住者の方から「寝られない」ですとか

「在宅ワークに集中できない」といったご相談があります。

管理会社でも、騒音トラブルの際は管理組合に相談し

注意喚起のお知らせを配布したりしていますので

お困りの時は一度管理会社へ相談してみましょう。

 

ただ、飼っているペットの性格もあると思いますので

注意しても直らず、飼っている本人もどうしたらいいのか判らない

といったこともあると思います。

こういったトラブルを未然に防ぐためには

近隣住民との日頃からのコミュニケーションが最も重要だと考えます。

ペットを自宅に招き入れたら

上下左右（できれば斜めも）のお部屋に

ご迷惑をかける可能性がある旨、ご挨拶に行きましょう。

ペットと一緒に挨拶に行っても良いかもしれません。

また、廊下等で近隣の方とすれ違ったら

ペットのことでご迷惑をお掛けしていないか声をかけましょう。

常日頃コミュニケーションをとっていると

騒音に対する許容範囲がまるで変ってきます。

 

繰り返しになりますが、騒音問題の「未然防止」や「解決」には

日頃の挨拶などのマンション内のコミュニケーションがしっかりしていることが最も重要です。

トラブルに発展しないよう、心がけましょう。

マンションのオーナーとなった際に

ほとんどの方が火災保険の加入を検討されるかと思いますが

火災保険と併せて付保しておきたい保険が

「個人賠償責任保険」です。

 

「個人賠償責任保険」とは

自動車事故以外の日常生活の事故により

他人にケガをさせたり他人のモノを壊してしまい

法律上の損害賠償責任を負った場合に補償が受けられるものですが

この保険、マンションにはつきものである漏水事故にも対応しています。

 

マンションで漏水事故が発生した場合

被害に遭われた下階のお部屋を原状回復する必要がありますが

この費用は漏水発生元である上階オーナー（または居住者）が

全額負担しなければなりません。

その際、「個人賠償責任保険」を付保していれば

この費用の一部または全額が補償の対象となり

上階オーナーの負担軽減が見込めます。

 

下階の原状回復費用は被害の状況によってまちまちですが

なかにはかなり高額な請求となるケースもあります。

例として、私が直近でご対応させていただいた

漏水事故3件の下階の原状回復費用をあげますと

 

・Aマンション　663,300円（天井ボード交換、クロス貼替、フローリング貼替）

・Bマンション　316,250円（天井ボード交換、クロス貼替、照明器具交換）

・Cマンション　1,370,600円（天井・壁ボード交換、クロス貼替、フローリング貼替）

　※いずれも税込み

 

個人でお支払いするにはかなりの負担ではないでしょうか。

 

 

管理組合でも共用部分で付保している

「マンション総合保険」の特約としてこの保険が付いていることがあり

その場合、マンション内の漏水事故であれば

どのお部屋でも保険申請が可能ですが

近年の保険料値上げにより

この保険を付保しない管理組合も増えてきています。

ご自身のマンションでこの保険に加入しているか

一度ご確認をお勧めします。

 

もし管理組合でこの保険を付保していない場合は

ご自身の火災保険に「個人賠償責任特約」が

付保されているか確認してみてください。

（保険会社によっては「日常生活賠償責任特約」だったりと名称は様々です）

火災保険以外でも

例えば自動車（じどうしゃ）保険に付いているケースもあります。

自転車（じてんしゃ）保険でしたら

それだけで「個人賠償責任保険」と同じ補償が受けられますので

新たに付保する必要はありません。

いずれの保険にもない場合は付保を検討してみてください。

月額にすると数百円程度の負担で付保出来るところがほとんどですので

もしもの備えとしては高額ではないと思います。

 

漏水事故はいつ発生するかわかりません。

突然高額な費用を請求をされる前に、備えておきましょう。

組合員（区分所有者）が亡くなったとき、通常はご家族の方が該当する部屋を相続し、

管理費や修繕積立金等の支払いを引き継ぎます。

しかし、稀にあるのが、相続人がいないというケースです。

法定相続人がそもそも存在しない場合はもとより、

存在する法定相続人がすべて相続放棄をしてしまうという場合も当てはまります。

問題なのは相続人がいないと、管理費等の納付が止まってしまうことです。

実際の事例ですが、亡くなった組合員は離婚し配偶者がおらず、

同居していた息子さんも相続を放棄されました。

管理組合では管理費等の請求先を探すため、弁護士に依頼し、

他のお子様方とも交渉して頂きましたが、

全員相続を放棄されました。ご両親は他界されているため、さらに弁護士を通じて、

ご本人の兄弟姉妹の方々もすべて探し当て、交渉していただきましたが、

やはり放棄されてしまいました。

このような場合、管理組合が取り得る手段は、相続財産清算人の選任の申し立てです。

管理組合にて家庭裁判所に選任の申し立てを行います。

これによって選任される相続財産清算人が、遺産の管理・処分を行いますので、

その際に管理組合が届け出た未納の管理費等が回収できます。

手続きの大まかな流れは以下の通りです。

 

１）相続財産清算人の選任と相続人捜索の公告

家庭裁判所は、相続財産清算人の選任をしたこと、及び、

当該被相続人の相続人がいる場合には申し出るよう公告をします。

相続人捜索の公告は、6か月以上の期間を定めなければならず、

この期間内に相続人が申し出た場合には、

遺産はその相続人に承継されることになるので、

相続財産清算の手続は終了することになります。

 

２）債権申出の公告

家庭裁判所は、上記公告に加え、当該被相続人に対する債権者や受遺者がいる場合には

届け出るよう公告します。

ここで管理組合も債権者として未納となっている管理費等の額を届け出ます。

この届出については2か月以上の期間が定められます。

期間満了後、届け出られた債権者と受遺者に対して、遺産から弁済がなされます。

この弁済により遺産がすべてなくなった場合は、相続財産清算手続は終了します。

 

３）相続人不存在の確定

相続人捜索の公告期間が満了し、その間に相続人が申し出なかった場合、

相続人不存在が確定します。確定までの期間は最短で6カ月です。

 

このような申し立てを行うに関しては、当然費用がかかります。

手続きを委託する弁護士への報酬や実費、裁判所には予納金を事前に支払わねばなりません。

従ってこの申し立てを行うにあたっては、要する費用や期間にも鑑みて、

管理規約で滞納管理費等の回収にかかる法的措置が、

理事会の決議で可能とされている場合でも、

念のため、予算の確保も含めて総会での決議を得ておくことが望ましいと思われます。

ちなみに、相続人がいないと、たとえ該当物件に金融機関の抵当権が設定されていても、

金融機関は競売の申し立てができません。

競売申し立てが可能であれば、区分所有法の定めに基づき、

管理組合は競落人に管理費等の未収分を請求し回収できますが、

この方法は使えないことになります。

金融機関としても管理組合と同様に、相続財産清算人選任の申し立てを行わなければ、

抵当権を実行しての債権回収は不可能なのです。

以上の事例にみるように、相続人不在に関わるトラブルは管理組合にとって、

極めて厄介な事案だと言えます。

弁護士や管理会社とも十分に連携を図りつつ、滞納管理費等の回収に至るまで、

粘り強い取り組みが必要でしょう。

 

「蛇口から水が出なくなった」

生活上のトラブルで弊社にもたまにお問い合わせがあります。

断水の原因には主に次のケースがあげられますので

いざという時の為に知っておくと安心です。

 

パイプスペースの給水バルブが閉まっている

パイプスペースとは給排水管が配管されているスペースのことで

そこから各お部屋に分岐されています。

マンションでは2部屋分の給排水管を１箇所にまとめているパイプスペースが多くありますので

例えば、お隣の部屋がリフォームをしていたり、引っ越しをされる際に

誤って別のお部屋の給水バルブを閉めてしまい断水することがあります。

この場合、給水バルブを開けることで断水は改善されます。

 

 

給水設備の工事や点検等をしている

マンションには貯水槽や給水ポンプ等、様々な共用の給水設備があります。

※どのような設備があるかはマンションによって異なります。

これらは定期的にメンテナンスをする必要がありますが

その際に断水が発生することがあります。

例えば貯水槽を清掃する時は中のお水を一度全て抜いて空にしますので

清掃中は断水となります。

大抵の場合、事前に断水のお知らせが業者から通知されると思いますので

マンションの掲示板やポストはマメに確認しておきましょう。

 

給水設備にトラブルが発生している

マンションの給水設備には給水ポンプ等の機械がありますので

機械トラブル等で断水が発生することがあります。

自分以外のお部屋でも断水している場合はその可能性が高いです。

この場合個人で復旧することは難しいので

管理会社や給水設備業者に依頼して対応してもらいましょう。

 

勿論上記以外の理由で断水が発生することもあります。

特に近年自然災害が原因で長期間断水している報道などもみかけますので

日頃からの備えも考えていきたいものです。