マンションお役立ち情報

「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」の一部改正について

2022年3月22日 / カテゴリ:マンションの老朽化, マンション管理, 長期修繕計画

 

 

令和4年4月1日より「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」の

 

一部改正が施行されます。

 

この改正は、マンションの適正な維持管理及び維持管理のための

 

資金面(修繕積立金)に焦点を当てた改正となっており、

 

その背景に大まかに以下の課題が存在しています。

 

 

 

1. 区分所有者の高齢化、非居住化により管理組合役員の担い手が不足。

 

MB管理お役立ち情報202203①

 

2. マンション管理の専門化・複雑化により合意形成の困難さが増大。

 

MB管理お役立ち情報202203②

 

3. 管理状況等に対する情報ニーズの高まりに対し、管理情報が不足。

 

MB管理お役立ち情報202203③

 

4. 適切な長期修繕計画が策定されていない、又は修繕積立金の不足等により

必要な修繕がなされない懸念が発生。

 

 

MB管理お役立ち情報202203④

 

又、その課題に対応するため国は「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」の一部改正が施行されます。

 

 

 

改正に伴い改正された法律の概要

 

1. 国土交通大臣は、マンションの管理の適正化の推進を図るための基本的な方針を策定

2. 地方公共団体による以下の措置を講じる

 

① マンション管理適正化推進計画制度

※基本方針に基づき、管理の適正化の推進を図るための施策に

関する事項等を定める計画を作成(任意)

 

② 管理計画認定制度

※マンション管理適正化推進計画を作成した地方公共団体は適切な

管理計画を有するマンションを認定

 

③ 管理適正化のための指導・助言等

※管理の適正化のために、必要に応じて、管理組合に対して指導・助言等

 

 

 

国の認識として、「老朽化を抑制し、周辺への危害等を防止するための維持管理の適正化や

 

老朽化が進み維持修繕等が困難なマンションの再生に向けた取組の強化が喫緊の課題」が

 

挙げられており、今後は地方公共団体が区域内のマンションの実態の把握を進めるとともに、

 

管理が適正に行われていないマンションへ必要に応じて指導・助言、専門家の派遣等による

 

支援を行う等、能動的に関与していく方向性を示しています。

 

 

 

区分所有マンションにおいては、適切に維持管理されない場合は戸建住宅に比べて、

 

周辺の住環境に与える影響(適切な管理が行われていない空家等が防災や衛生、景観面等)が

 

大きく、2019年7月に「空き家対策特別措置法」に基づく行政代執行により解体された例があります。

 

 

 

 

当社は、総合管理サービスにおいては勿論ですが、機関事務である

 

会計業務サービスにおいても経験や知識に基づく助言や総会への

 

オブザーバーとしての出席(有料)、管理規約の作成・変更(有料)も行っており、

 

それぞれの管理組合様の現状に応じたサービスを提供しております。

 

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マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則 マンション管理適正化法

マンションの長期修繕計画

2019年7月25日 / カテゴリ:マンション自主管理, 長期修繕計画

 

マンションは、専有部分と共用部分の建物等で構成されており、共用部分については、

区分所有者全員で管理組合が管理を行います。

建物等については、経年により劣化していきますので、それに対処するためには適時

適切に修繕工事等を行う必要があり、一般に20年から25年、場合によっては30年程度

で設定し行います。

 

修繕工事等の費用は多額であり、修繕工事等の実施時に一括で徴収することは、区分

所有者に大きな負担を強いることとなり、費用不足のため必要な修繕工事等が行えず、

建物等の劣化を進行させる等、あとで大きな負担が発生する恐れもあります。

長期修繕計画は、そのようなことがないように、将来予想される修繕工事等を計画し、

必要な費用を算出し、月々の修繕積立金を設定するために作成するものです。

 

 

マンションの長期修繕計画の作成又は見直は、

  1. 将来見込まれる修繕工事及び改修工事の内容、おおよその時期、概算の費用等を明確にする。
  2. 計画修繕工事の実施のために積み立てる修繕積立金の額の根拠を明確にする。
  3. 修繕工事及び改修工事に関する長期計画について、あらかじめ合意しておくことで、計画修繕工事の円滑な実施を図る。

 

 

具体的に、将来の一定期間に見込まれる修繕工事及び改修工事

  1. マンションの形状、仕様などに応じた内容
  2. 経済性(順序、集約化など)、立地条件、劣化状況などを考慮したおおよその時期
  3. 必要となる概算の費用

 

などを明確にします。

 

 

また、区分所有者が負担する修繕積立金の額の根拠としても、その使途となる将来の修繕

工事及び改修工事の 内容等を明示することが必要です。

 

 

1号様式

4-1号様式

4-4号様式

概要

 

 

マンションの長期修繕計画は大変重要なものです。

あなたが住んでいるマンションの長期修繕計画について、理事会や所有者全員、管理組合で

検討してみることが必要です。

 

まずは、劣化診断から考えてみては、いかがですか。

 

参考ですが、グループ会社の近藤建設でも、マンションリニューアルを行っています。

https://www.kondo-gr.co.jp/construction/building-land/building/renewal-result.html

 

 

資産価値向上のポイント長期修繕計画

2017年3月15日 / カテゴリ:長期修繕計画

 

資産価値の向上というと、誰もがすぐに流通価格の上昇を思い浮かべます。確かに、大規模修繕工事直後は中古価格が上がり、その上昇分は大規模修繕工事にかけた金額よりも高くなる例が多いようです。
しかし、現在の経済情勢では、そのまま上がり続けるということはほとんどありません。
むしろ、金銭では評価できない価値、すなわちそのマンションで生活する際の安心感や快適感をマンション全体の資産と捉え、それを向上させる取り組みが資産価値向上であると考えます。

 

1.長期修繕計画とは
マンションの主に共用部分について、いつごろ、何を、どのように、いくらぐらいで修繕するか、向こう25年から30年間にわたり計画したものを長期修繕計画と呼びます。
いつごろにあたる修繕周期や、何にあたる修繕項目は、立地環境や管理状況に左右され、細かくいえばマンションごとに異なるものですが、従来作成者によって考え方がバラバラで、不適切な内容の長期修繕計画が見受けられることがあったため、標準的な様式として平成20年に国土交通省が「長期修繕計画標準様式」を定め、現在はそれが基準とされています。

 

2.標準的な修繕項目と修繕周期について
準様式を使って実際に長期修繕計画を作る方法を示す「長期修繕計画作成ガイドライン」も同時期に策定されました。そこに記されている標準的な修繕項目および修繕周期は別表のとおりです。

 

3.修繕積立金の額の目安
平成20年度に行われたマンション総合調査(国土交通省)では、駐車場使用料等からの充当額を含む修繕積立金の平均は、月額戸当たり1万1877円となっています。一方、新築マンションの修繕積立金の当初設定額は、月額戸当たり平均7006円(平均95・4円/㎡・月)(平成21年首都圏新築マンション契約者動向調査(リクルート調べ))です。
必要な修繕積立金が十分に積み立てられず、長期修繕計画に定めた修繕工事を、計画的に実施するために、段階的に積立金を値上げ改訂せざるを得ない事情がうかがわれます。
新築マンションの購入予定者向けの資料ですが、平成23年4月に国土交通省から「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」が発表されました。そこには、前項の長期修繕計画ガイドラインにおおむね沿って作成された事例を分析し、15階建て未満の専有床面積当たりの修繕積立金の額の目安の平均値が178円~218円/㎡・月と示されています。
200円/㎡・月程度を積み立てておかないと、いざ大規模修繕を実施しようとしても、手持ち資金が不足する事態を招く恐れが高いといえます。

 

4.長期修繕計画の使い方
どんなに精緻に作られた長期修繕計画であっても、それを実際に活用しなければ意味がありません。大規模修繕工事はいきなり始めることができず、1~2年前より様々な準備が必要です。大半のマンションでは管理組合役員(理事)の任期が1年で、準備から実施に移る際の情報の円滑な伝達が、必ずしも十分とはいえない例も見られます。
そんな時に、長期修繕計画を修繕の予定表として関係者全員が了解していれば、進め方の大筋で混乱する恐れがなくなります。また、大切な修繕積立金の資金繰りも、工事に伴う大きな金額の出入りを予測することにより、あらかじめ準備が可能となります。

 

5.長期修繕計画の注意点
ガイドラインでも触れられていますが、機械式駐車場の有無で必要となる修繕費が大きく変わります(機械式駐車場の修繕工事費が相対的に高い)。また、戸数が少ないマンションでは、残念ながら規模のメリットが生かせず、戸当たりの修繕費用が高めとなります。
反対に、超高層や大規模な団地型マンションでは、設置されている機器が普通のマン資産価値向上シリーズションよりも大型で複雑で、例えば非常用自家発電機や泡消火設備等は、高額の更新費用が掛かります。
お住まいのマンションの特性を考慮して、適切な長期修繕計画を立て、計画的な修繕を適切に実施してください。最後に、大規模修繕工事を実施すると、実際の見積(工事)金額がいわば貴重な生の情報として得られます。5年程度ごとの長期修繕計画の見直しには、是非それを採り入れて、現実との誤差が少ない長期修繕計画の作成が望まれます。

 

 

 

長期修繕計画標準様式

 

長期修繕計画作成ガイドライン

 

 

 

 

 

 

マンション暮らしのフォーシーズンから

マンション自己点検のポイント

2014年12月2日 / カテゴリ:長期修繕計画

屋上
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屋上は年間を通して気候の変化、寒暖の変化、天候等による影響を受けている
箇所です。

 

屋上の防水が劣化すると、雨水が浸透し、躯体のコンクリートの劣化が進む
ことになります。屋上がどのような状態かを見てください。

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●平面部や外縁部等の表面に、ひび割れ、はがれている部分、表面が浮いたり
ふくれている部分等がないかを見ます。
大きなひび割れ等は、防水層まで影響する可能性があります。
また、植物等の繁殖がないかも確認します。植物の根は防水層に達すること
があり、そこから雨水が浸透します。

 

●最上階のベランダや廊下からひさしの裏側を見たり、最上階の階段室の上部を
見て、そこに、雨水が漏れた跡がないかどうかを見ます。

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外壁
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屋上と同様に、年間を通じて気候の変化等の影響を直接受けている箇所です。

 

外壁の表面の塗装が劣化すると、雨水が浸透し、躯体のコンクリートの劣化が
進むことになります。
外壁については、建物の壁面、共用廊下、バルコニー等を点検します。

 

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●汚れは、カビや鉄部のさび、粉塵等により発生します。
美観上の問題となるばかりでなく、外壁の塗装の劣化の原因となります。

 

●はがれ、浮き、ふくれは、塗料が古くなり付着性が悪くなることにより発生
します。美観上の問題ばかりでなく、コンクリートの劣化の原因となります。
なお、塗装の浮きの状況を調べるには、表面を軽く叩き、鈍い音がすることで
確かめられます。

 

●ひび割れ、モルタルの剥落があると、長期にわたってそこから雨水が浸透し、
コンクリート内の鉄筋を腐食させ、鉄筋が腐食することでさらにひび割れや
剥落が発生します。

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鉄部の手すり等
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さびや腐食は、美観上の問題となるばかりでなく、例えば手すりの根本の部分
から雨水が浸透し、コンクリートの劣化等にもつながります。

 

また、階段やバルコニーの手すりや屋上の柵等が腐食すると大きな事故にも
つながりかねません。

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●さびが相当進み、手すりの根元のコンクリートのつなぎ目部分が完全に腐食

した状態になってしまうと、コンクリートの劣化も相当進んでいると考えられ
ますので、手すりの取り替えとコンクリートの補修工事が必要です。

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給排水設備
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給水設備では、水の濁りや水圧(水の出が悪い)等の点検を行います。

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●水道の水が濁っていませんか?

●洗濯物に色が付いたりしませんか?
●水の出が悪く(水圧が低く)ありませんか?

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排水設備では、流れが悪い、強い悪臭がしないかどうかとともに、排水管の
水漏れ箇所やさびについての点検を行います。

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●排水の流れが悪くありませんか?
●排水溝から強い悪臭がしませんか?
●排水管に水漏れやさびが見られませんか?

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状態をより的確に調査するために、全戸を対象にアンケート調査を実施する
ことが必要です。

 

 

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長期修繕計画の作成について

2014年11月21日 / カテゴリ:長期修繕計画

長期修繕計画の作成の前提条件
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長期修繕計画の作成に当たっては、4つの前提条件があります。

(1)推定修繕工事は、建物および設備の性能・機能を新築時と同等水準に維持、
回復させる修繕工事を基本とする。

(2)区分所有者の要望など必要に応じて、建物および設備の性能を向上させる
改修工事を設定する。

(3)計画期間において、法定点検等の点検及び経常的な補修工事を適切に実施する。

(4)計画修繕工事の実施の要否、内容等は、事前に調査・診断を行い、その結果に基づいて判断する。

 

大規模修繕工事の回数を重ねるごとに、改良の割合を大きくした改修工事と
することが重要となります。

 

 

 

長期修繕計画標準様式の利用
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長期修繕計画は、標準様式を参考として作成します。

マンションには様々な形態、形状、様式等があるうえ、立地条件も異なって
いることから、これらに応じた適切な長期修繕計画とするため、必要に応じて
標準仕様の内容を追加して使用します。

分譲時における分譲事業者、又は見直し時において管理組合から依頼を受けた
専門家は、標準様式を参考としています。
(標準様式は中高層の単棟型マンションを想定)

 

 

長期計画修繕計画の作成方法
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長期修繕計画がないと、適切な修繕工事の時期が判断できないばかりか、
修繕工事に必要な額の修繕積立金が確保できない事態が発生することが考え
られます。

ただし、大規模な修繕工事の時期(通常、築後10年~15年)にありながら、
長期修繕計画がない場合は、長期修繕計画を作成してから工事を実施すると、
その作成や修繕工事の準備期間などで修繕工事の実施が3年~4年先になり、
適切な実施時期を逃してしまう恐れがあります。

個々の分譲マンションに適した長期修繕計画を作成するためには多大な労力と
専門的な知識が必要になりますので、作成実務を外部に委託する場合が多い
ようです。

しかし、作成の主体はあくまで管理組合であり、管理組合が内容を吟味する
事が必要です。

そのため、専門的知識をもつ所有者の参加を募るなどして、長期修繕計画を
作成するための専門委員会を設置することも必要と考えられます。

 

 

修繕積立金の改定の考え方
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長期修繕計画の計画期間内の修繕費用の総額を、全て修繕積立金でまかなえる
ように積立金の額を設定するのが原則です。

修繕積立金が不足している場合は、修繕工事の実施が必要な時期までに必要な
費用が確保できるように改定することが必要です。

修繕積立金の改定には総会の決議を経なくてはならず、なかなか合意が得ら
れない場合が多いようです。

長期修繕計画について説明するなど具体的な根拠を示しながら、修繕積立金の
改定の必要性について理解してもらうとともに修繕積立金で不足する額の一部を、
修繕工事の実施時に各所有者から徴収することを前提に修繕積立金を改定する
ことも考えられます。

このほかに、住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)や民間金融機関から不足分の一部を
借り入れることを前提に改定することも考えられます。

しかし、修繕工事の実施後は、その後の修繕の実施に備えた修繕積立金を確保
するとともに借入金を返済しなくてはならなくなることに注意する必要があり
ます。

 

 

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