マンションでは、およそ12年～15年に一度の頻度で

大規模修繕工事を行うことが望ましいとされていますが

実際にどのような工事を行うのかイメージが湧かない人もいると思います。

あちこちのマンションで、足場を設置して、保護幕を取り付けて

工事をしているのを見かけると思いますが

実際にどのような工事をしているのでしょうか。

 

大規模修繕工事で軸となる工事は

躯体の下地補修工事を含めた「外壁補修工事」

金属扉や鉄柵等を塗り替える「鉄部塗装工事」

打継目地や建具廻りの「シーリング打替え工事」

屋上や廊下・バルコニーからの雨漏れを防ぐための「防水工事」の4つとなります。

以下がそれぞれの工事の内容です。

 

外壁補修工事

マンションのような鉄筋コンクリート造の建物のコンクリートは

竣工当初はアルカリ性ですが

経年とともに徐々に中性化していきます。

中性化の進行によって内部の鉄筋が錆びはじめ

錆により鉄筋の体積が膨張して、コンクリートにひび割れを生じさせたり

内部鉄筋の露出やタイルが部分的に剥離するする危険があります。

こうした劣化した箇所を補修したり、劣化の進行を遅らせたりする為に

外壁補修工事では

躯体（コンクリートの壁や床）のクラックや欠損などを部分的に補修した後

タイルの張替や塗装面の塗り直しを行います。

 

 鉄部塗装工事

鉄部には錆の発生を防ぐ為塗装が施してありますが

塗料が経年と共に劣化して錆びやすくなり、そのまま錆をほっておくと

鉄の強度が弱まり欠損や脱落に繋がります。

その為、定期的に塗装をし直す必要があります。

鉄部塗装工事では、塗料を塗る前に

下地処理（ケレン）をして素地をキレイに整え、塗装をし直します。

定期的に塗装をすることで鉄部をしっかりと保護し

耐久性と美観の向上につながります。

 

シーリング打替え工事

シーリングとは、外壁材の隙間や継ぎ目を埋めるゴム状の材料で

建物の防水性や気密性を保つ役割があります。

シーリングも経年により徐々に劣化が進行して

硬化やひび割れ、破断等が発生することがあり

場合によってはひび割れ・破断した箇所から

室内に雨水が漏れてくることもあります。

シーリングの打ち替えは

劣化したシーリング材をすべて取り除き

新しいシーリング材を充填する方法です。

この方法により、建物の防水性や気密性といった

シーリングの効果を復活させることが出来ます。

 

防水工事

大抵のマンションの屋上は戸建てのような傾斜のある屋根は無く

平面になっており、防水処理が施されています。

雨ざらしの環境にある屋上やバルコニーは

マンションで最も劣化しやすい箇所の一つです。

屋上を覆う防水層は経年により劣化して

次第に防水層のふくれや破れなどが発生し

最悪の場合室内の雨漏りの原因につながります。

上記3つの工事と違い

必ずしも足場が必要な工事ではありませんが

多くの防水工事のメーカー保証期間が10年と定められていることや

バルコニーの防水工事の場合

足場があれば室内を通ることなく施工が可能なことから

大規模修繕工事に併せて行うことが多いです。

防水工事には、ウレタン防水、シート防水、アスファルト防水等

様々な工法があります。

また、共用廊下においても

コンクリートの乾燥に伴う収縮やモルタル浮きやひび割れを防ぐため

防水工事が行われますが

近年は汚れなどの美観上の改善の他に

歩行者が滑って転ばないようにするための防滑性能の向上を目的として

長尺塩ビ防滑シート貼り工法が主流となっています。

 

上記4つの工事は、大規模修繕工事の基本的な工事となりますが

必ずしも全て行わなければならない訳ではありません。

例えば共用廊下が屋内にあれば

鉄部やシーリングの劣化度合いは屋外に比べて格段に低い傾向にあります。

これは雨風や直射日光が直接当たらないことによるもので

場合によっては大規模修繕工事の施工箇所から

除外することも出来ます。

そのためにも、可能ならば施工業者から見積を取る前に

建物の劣化診断を専門家に依頼して

現状を知ることが望ましいです。

多額の費用が掛かる大規模修繕工事

必要な工事とそうでない工事を見極めて

最適解をみつけましょう。