Xの真下に居住するYは、Yの居室ベランダで喫煙を継続、XやXの家族が手紙、電話、回覧等でベランダでの喫煙をやめるよう求めたが、Yはこれを無視し喫煙を継続した。
そのため喘息等の疾患のXが、体調を悪化させ、精神的肉体的苦痛を受けたとして不法行為による損害賠償請求をした。

【問題点】
Yがベランダで喫煙する行為は、Xに対する不法行為となるか。

 

 

喫煙は、個人の趣味であって本来個人の自由にゆだねられる行為であるものの、タバコの煙が喫煙者のみならず、その周辺で煙を吸い込む者の健康にも悪影響を及ぼす恐れのあること、一般にタバコの煙を嫌う人が多くいることは、いずれも公知の事実です。
マンションの専有部分やベランダ等であっても、マンションの居住者に害を与える程度によっては、制限すべき場合があり得る。
他の居住者に害を与えていることを知りながら、喫煙を継続し、何らこれを防止する措置を取らない場合は、喫煙が不法行為を構成することがあり得る。
マンションの使用細則がベランダでの喫煙を禁じていない場合であっても同様である。

 

Xの請求を一部認め、Yに対し損害賠償を命じた。

 

 

名古屋地方裁判所　平成24年12月13日判決

 

管理会社の受託業務は基本的に共用部分を対象としています。

ですが、マンションで生活していく中で専有部分(お部屋の中)の不具合など、

どうしたらいいのか迷ってしまうことがあるのではないでしょうか。

 

たとえば、トイレや蛇口からの水漏れ・換気扇の故障などが起きてしまった場合、

どの業者に相談したらいいのか困ってしまうこともあるでしょう。

 

そんな時、近藤リフレサービスでは『お部屋の星』お部屋の中のサービスを行っております。

 

みなさまのお困りごとの解決、よりよい暮らしのために、お水のトラブル対応や不用品回収、見守りサポートなど、

１１のサービスをご提供しており、近藤リフレサービスのお客様限定優待価格でご利用いただけます。

 

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駐車場でのトラブル時
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多くのマンションで駐車場不足が問題となっています。

 

近隣の月極駐車場を借りている人も、住戸から離れているために、マンションの
敷地内や隣接する道路に不法駐車する例も多くみられます。

 

駐車場不足を解決するには、新規に増設するか近隣の民間駐車場を借り上げる
ことが考えられます。

 

しかし、大規模な増設となると収容台数の大きな機械式駐車場を設置すること
となり、多額の費用がかかってしまいます。
また、自家用車を持たない区分所有者へ配慮することも求められます。

 

駐車場は共用部分であり、基本的に各区分所有者が平等に利用することが
できるのです。

 

確保した駐車場を、そのまま恒久的に使用する権利が保障されているものでは
ありません。

 

そこで、利用希望者全員によって、定期的に抽選を行うことや、順番に利用
できるようにするなど、公平な対応策が求められるのです。

 

 
給排水管でのトラブル時
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マンションでは、築25年以降より階下へ水漏れが発生する恐れが出てきます。

 

給水管の共用部と専有部は一般的に給水管の内側が塩化ビニルで覆われている
塩化ビニルライニング鋼管製が多いようです。

 

直管部はビニルライニングされているので腐食しませんが、平成7年位以前の
マンションでは継手部分の一部分はコーティングされていなく、水に接して
いる構造になっていますので継ぎ手の接合部が、サビで年々、腐食が酷くなり、
しまいには穴が開いてしまうのです。

 

そのままにしておくと、築25年以降より「サビによる赤水」が発生し、その後
「階下への水漏れ」「水の出が悪い」という現象が現れ始めます。

 

給排水管のサビによる腐食で給排水管の継ぎ手部分等より水漏れが起こらない
ようにするための給排水管の修繕工事方法として、更生工事（延命工事）と
更新工事（交換工事）があります。

 

延命工事としては「給排水管の研磨ライニング工事」で、根本的な解決法と
しては「給排水管の交換工事」となります。

 

この2通りが給排水管の維持管理方法として代表的なもので、どちらにしましても、
高額な工事となります。

 

つきましては、築15年位の時点で、具体的維持管理方法について検討し、総会等で
管理会社のもと説明に伴い、少しでも多くの組合員の方に理解して頂き、話し
あっておくことが大切となっていくのです。

 

そこで、給水管および排水管の素材が何でできているかを確認し、サビによる
水漏れ防止等の対応工事がどのように計画されているのか、一度、長期修繕計画書を
確認しておく必要があります。

 

もし、長期修繕計画がなされていない場合や、長期修繕計画書を見ても分かり
にくいようでしたら、大事なことですから当社へお尋ねください。

騒音でのトラブル対処法
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騒音のトラブルの対処法としましては、誰がクレームを出しているのかを
加害者に言ってはいけません。

 

もし、それを知ってしまうとさらにトラブルは大きくなってしまうのです。
まずは、管理会社へご相談ください。

 

掲示板に張り紙をするとか、誰からの苦情だとは告げないでさりげなく注意を
するなどの、対応をいたします。

 

騒音の元となっている人に対して、間接的に「騒音が発生している」という
ことを伝えることも大切となります。

 

そして、生活音トラブルが起こらないように予防することも大切ではないでしょうか。

 

｢コンクリート壁でも音は十分伝わるもの｣
｢ある程度の音は許容すること｣
｢普段から近隣住戸と交流を持っておけば生活音も気にならなくなること｣

 

と、周知徹底するのも重要ではないでしょうか。

 

 

 
ペット飼育でのトラブル時
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ペット問題といっても各マンションで事情が異なり対応策もいろいろです。

 

決定的な解決方法があるわけでなく、各マンションの状況にあったベストな
解決方法をいろいろ模索しなければなりません。
個人の権利の制限や受忍限度の個人差という特有な問題もあります。

 

騒音でのトラブル時と同様に、まずは、管理会社へご相談ください。
法律や規約の知識・動物に対する正しい知識・公正で透明性のある経験豊富な
フロントマンの対応が解決策となりポイントとなるのです。

 

マンションとは、いろいろな人が居住空間を共用しながら生活する場所です。
動物が好きな人も嫌いな人も安心して一緒に暮らせる環境を作ることが望まれます。

 

また、厳格なルールのもとに飼育を認め、迷惑をかけずに生活できる環境を
作り上げることが大切です。

水道管の腐食を起因とした漏水トラブルです。

 

配管材料にはいくつかの種類がありますが、昭和45年半ばまでは防錆（ぼうせい）
のために内面を亜鉛めっきした「水道用亜鉛めっき鋼管」が多くのマンションで
採用されていました。

 

当時としては最適でしたが、亜鉛が溶出して鉄部が露出すると腐食が始まる
難点があり、こうした弱点が配管の寿命を縮めることとなったのです。

 

その結果、技術開発によって以後のマンションでは塩化ビニールやステンレスを
使用することで問題は鎮静化の方向に向かいましたが、当時に建てられた高経年
マンションでは赤水や漏水トラブルが多発するようになったのです。

 

 

なぜ、古いマンションでは配管からの漏水トラブルが絶えないのでしょうか？

 

そこには共同住宅ならではの理由が存在します。

 

まず１つ目が設計上の問題。
最近の分譲マンションは二重床・二重天井が主流になっていますが、30年以上も
前のマンションになると床下の配管は埋設されていることが珍しくなかったのです。

 

天井高を確保しようとコンクリートスラブの上に直接、カーペットやフローリング
を敷設したため、床下を通る配管は軽量（気泡）コンクリートに埋められて
しまっているのです。

 

いざ更新（取り換え）しようと思っても簡単には事が運ばず、コンクリートを
削るという大掛かりな工事になってしまうことが組合員の腰を重くしたのでした。

 

そこで、埋設せずにコンクリートスラブの下（＝下階の天井裏）に排水管を
施工することで、維持管理に配慮したマンションが登場するようになったのです。

 

これによりメンテナンスがしやすくなると思われましたが、一転、予期せぬ
新たな問題が浮上することとなってしまったのです。

 

 

下階の天井裏を通る横引き配管（枝管）が「専有部分」なのか「共用部分」
なのか、２つ目の問題です。

 

スラブ下配管が専有部分だとすると、維持管理の責任主体は区分所有者本人に
なります。

 

各個人の裁量と費用負担において、おのおのが工事を行わなければなりません。

 

一方、共用部分だとすると責任主体は管理組合になるため、区分所有者全員に
よる費用負担で、管理組合が工事を計画・実施することになるわけです。

 

 

直接、目に触れる機会が少ないため、どうしても配管に対する関心は低くなって
しまうのが３つ目の問題です。

 

水道管の更新は、分譲マンションに住んでいて１回あるかないかといった頻度の
工事のため、その必要性を認知するにも時間が必要となるのです。

 

使用されている配管材料や劣化具合、マンションの規模や築年数によっても
工事内容は異なり、専門性の高さが追い討ちをかけて、さらに管理組合の足は
遠のきます。

 

さらに、必要な情報が得にくいことも一因となってしまいます。管理会社に
丸投げするのは不安だが、とはいえ、どこに相談したらいいのか分からない。

 

こうした情報の慢性的な不足が工事の遅れを助長してしまうのです。

 

管理規約に「専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の
管理を共用部分の管理と一体として行なう必要があるときは、管理組合がこれを
行うことができる」等と盛り込んでおくと、管理組合主導で専有部分と共用部分の
一体工事が行えるようになるのではないでしょうか。

 

 

平成12年3月、最高裁から出された判決では下階の天井裏を通るスラブ下配管は
共用部分に当たると判示しています。

 

707号室の台所・洗面所・風呂・トイレから出る汚水については、同室の
床下コンクリートスラブを貫通して607号室の天井裏に配された枝管を通じて
本管（タテ管）に流れる構造になっている。

 

そのため、707号室から点検・修理を行うことは不可能であり、607号室から
その天井裏に入ってこれを実施するしか方法はない。

 

こうした事実関係のもとにおいては、その構造および設置場所に照らすと
本件排水管は専有部分に属しない建物の付属物に当たり、かつ、区分所有者全員の
共用部分に当たると解するのが相当である。と判断されました。