管理費等保証委託契約受託証明が変わります
従来の紙による受託証明書・受領書の授受ではなく、Web上で管理組合理事長様に
受託証明を閲覧し確認して頂くよう2021年10月1日より変更となりました。
それでは管理組合を守る保証制度を確認してみましょう。
一般社団法人マンション管理業協会は、どんな協会なの？目的は？
マンションの管理システム、管理技術等に関する調査研究を行い、その管理業務の
適正化のための諸方策を推進するとともに、マンションの保全に関する診断能力の
研究・開発及び診断員の育成を図り、調査診断等を実施することにより、
マンションにおける良好な居住環境と快適な共同生活を確保し、
国民生活の向上と社会福祉の増進に寄与することを目的として活動しています。
管理費等保証事業とは
管理費等保証制度は、一般社団法人マンション管理業協会が「マンションの管理の
適正化の推進に関する法律」第95条に規定する指定法人として行う保証制度です。
令和2年10月1日現在、マンション管理会社300社が協会保証機構に加入しています。
管理会社の経営破綻等により管理組合に金銭的被害が発生した場合、
被害額をできるだけ軽減することを目的とし、管理組合に管理費等
1ヶ月分の額を限度額として、金銭被害を保証します。
また、協会の保証機構に加入している管理会社と管理委託契約を締結している管理組合で、
管理会社から保証機構に届け出のあった管理組合が保証対象になります。
※ 管理会社の口座に管理組合の資金が一時的に保管され金銭的被害等が発生した場合となります。
そのため、管理会社が一般社団法人マンション管理業協会の会員であり協会保証機構に
加入しているかが重要となります。
保証委託契約受諾証明書は、お手元にありますか？
令和3年10月1日以降、保証委託契約を締結するものより、「保証受諾証明書」が
廃止されることとなりました。
今後は、保証委託契約を締結したことの証明として、一般社団法人マンション管理業
協会ホームページ上に、管理組合に対する「保証受諾証明」が掲載されることに変更と
なります。
Web上での確認作業をお願い致します。
近藤リフレサービス株式会社は、管理組合運営を応援しています。
管理組合運営と管理会社の関係
マンションの管理組合と管理会社は、どのような関係にあるのでしょうか。
管理組合は、区分所有法に基づいて、マンションの区分所有者全員で構成する団体で、
マンションの建物・敷地および附属施設の維持管理を行います。
管理組合が行うマンションの管理業務は非常に幅広く、専門性の高いものが多く含まれるため、
多くのマンションでは管理業務を管理会社へ委託しています。
※ 区分所有法とは
マンションで生活をするための基本的なルールとなる法律です。
「建物区分所有法」「マンション法」と呼ばれることもあり、マンションのように一つの建物を
いくつかの部分に分けて所有する（区分所有）ときの建物の所有関係、管理の考え方や、
その方法などを定めた法律です。
それでは、管理業務内容をみてみましょう。
● 管理委託
管理組合と管理会社が管理業務の委託について締結する契約が管理委託契約です。
この管理委託契約には、大半の管理業務を管理業者に委託する総合委託管理と、業務の一部分（会計のみ、
設備保守のみ、清掃のみなど）を管理業者に委託する部分委託管理があります。
また、管理会社に委託せず、管理費等の徴収を担当者が行ったり、管理組合が直接管理員を雇用したり、
保守業者を手配するなど、管理組合自ら管理業務を行う方式を自主管理といいます。
● 事務管理業務
管理費・修繕積立金や各種使用料（管理費等）など区分所有者が管理組合へ納入するお金の会計業務を行います。
年間の予算案や決算案の作成、月次報告書の作成提出なども、この業務に含まれ、管理費等の未収督促業務の一部も含まれます。
● 建物・設備管理業務
建物自体や、エレベーター、防災設備、電気設備といった設備機器の保守点検、法定点検を行うことも必要です。
設備機器が確実に稼働することや安全性がとても重要となり、この各種点検業務も、どのような設備があるかによって
作業内容が変わります。
● コンサルティング業務
管理会社が管理組合の理事会への参加を通じて、管理状況、運営状況に応じたアドバイスを行う業務で、
管理組合をサポートするものです。
また、建物診断や、長期修繕計画、大規模修繕工事の立案などを行うこともあります。
通常、管理組合を構成する区分所有者はマンション管理（管理業務）に関しては不慣れです。
一方、管理会社はその道の専門家です。しかし、マンションを管理する主体はあくまで管理組合であり、
管理会社は管理組合からの委託に基づいて業務を行う立場です。
このことをお互いがよく理解した上で信頼関係を築いていくことが、役割分担をし、管理業務をスムーズに
進めていくポイントと言っていいでしょう。
近藤リフレサービス株式会社では、【マンション管理のお役立ち情報】を定期的に更新しております。
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管理組合の決算報告・総会
マンション管理組合では、毎年3月を決算月としているところが多くあります。
総会開催を会計年度終了から2ヶ月以内と定めている管理組合は
一定数あるなか、現状多くの管理組合は、日程の都合により3ヶ月以内に
通常総会を開催しています。
※ 例として事業年度が4月～3月、6月を通常総会に想定したスケジュール
・決算報告書の種類
自主管理マンションの決算報告書に多く目にするのは、金銭の出入りをお小遣い帳の
様に収支報告のみで貸借対照表がない場合です。
これは、単式簿記(現金主義)と言って帳簿の書き方がシンプルであるため、報告内容も
簡単なものとなり、手元の現金がいくら増えたか、減ったかがわかる仕組みです。
しかし、単式簿記(現金主義)は、基本的に現金の増減を把握して帳簿を作成するため、
現金や借金等の残高がわからないことや、収支が必ずしも正しい期間に計上されない等、
財政状態の把握が曖昧という問題点があります。
また、管理費等の収入を現金の入金時点で計上するため、納入していない管理費等に
未収金が発生しても、決算書のどこにも計上されません。
管理組合会計は、複式簿記(発生主義)で行うのが一般的で、管理費等の収入がどこの
預金口座に入金されたのか、現金で保有しているのか記録されることになります。
毎月の管理費等の収入は入金があった分だけではなく、入金がなかった分についても
未収金として計上します。
翌月分の管理費等を入金された場合は、前受金となり、貸借対照表にも計上されます。
管理費等収入は、その期に入金された収入だけでなく、未収金分の収入も含まれるため、
前受金や未収金を管理費等に振替える必要があり、貸借対照表に未収金として計上された
管理費等は支払が完了するまで残高が残りますので、決算書を見れば、滞納状況も把握
できるということです。
あるべき収入が計上され、納入されていない管理費等があるか、未収金の残高により
読み取ることが出来ます。
・区分管理をしていない
管理費会計と修繕積立金会計にわけて使い道をしっかり把握します。
毎月管理費等はマンションの建物等を管理するために集め、管理費等の収入を入金段階
から管理費会計と修繕積立金会計に区分し目的に分けて決算する必要があります。
共用設備の保守点検費、管理員人件費、組合運営、消耗品費等の経費は管理費会計に
充当します。
また、修繕積立金は計画的に行われる大規模修繕工事費や計画的修繕等、特別な費用を
修繕積立金会計に充当します。
日常的な維持管理のために必要となる管理費会計と将来必要となる修繕積立金会計に
別に確保しておくことが、財政状態を保つためには必要となります。
例えば管理組合の運営にあたり、管理費会計の支出が膨らんで修繕積立金を取り崩して
しまうようなことは、将来の大規模修繕工事や設備の取替が必要になった場合、どうやって
捻出するか大きな問題となってしまう危険性があるからです。
最後に、決算報告は管理組合に収めた管理費等がきちんと目的通りに使われたか、
今年一年に必要だった支出に対して充足していたのか不足していたのか、
現在の財産がどれだけあるのか、
修繕積立金は予定通り積み立てられているのか、
決められた通り管理費等を納入しているか等を、
知ることができる報告となり、
毎月の管理費等の支払いが目的通り正しく使われているか、
その結果が決算報告となり、
その報告を行うのが通常総会となるのです。
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お部屋の設備の交換目安
快適なマンションライフを継続し、資産価値を守るためには、お部屋の設備の
交換時期や費用の目安などを、予め把握しておくことは大切なことです。
設備を長くご利用いただくためには、日ごろのお手入れも欠かせまん。
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マンション管理は、どんなことをするの？
どんなことでも、お気軽にお問合せください。
ご連絡、お待ちしております。
《日 時》 ２０２１年３月２７日 土曜日 １３時 ～
《場 所》 コンコンパーク ２階にて
未だ新型コロナウイルスの収束が見えない中、ご参加にあたり
ご心配な面もおありと拝察しております。
当日会場では 3密を避ける対策を徹底してまいります。
1 アルコール消毒液の設置
2 館内消毒・換気・広めの席配置
3 サービススタッフの検温・マスクの着用