専門業者・専門家への委託の状況
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マンションの専門家を活用した管理方式として、2種類があります。

 

1.専門業者・専門家が管理者に就任する第三者管理者方式
2.管理者ではなく理事長等に就任する方式

 

区分所有者以外に管理を委託する第三者管理方式は平成19年度時点では、
まだ割合として少ないようです。
（区分所有者である理事長が管理者となっているマンションは89.0％、
区分所有者以外が管理者となっているマンションは5.1％）

 

築年数が長くなる程役員のなり手不足、区分所有者の高齢化、区分所有者の
無関心、沈滞化の進行が4大理由となり、管理組合等を十分サポートできる
専門的機能が必要となっているようです。

 

 

 

現在のマンション管理方式の主流
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マンション管理の基本法となる区分所有法は「総会中心主義」であり、
マンション内の決議は最高意思決定機関である総会ですべて最終決定される
仕組みになっています。

 

区分所有者から選出された各理事（役員）が理事会を通じて日常的な組合運営を
行ない各理事の互選によって理事長が選出され、理事長は管理規約・総会決議に
基づき管理事務を執行し、その職務に関して管理組合を代理する。

 

つまり、管理組合の代表者が理事長となります。

 

 

 

 

第三者管理者方式とは
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第三者管理者方式とは理事長に代わって第三者が管理組合を実質的に組織する
仕組み（方式）をいいます。

 

外部委託の関係にある管理会社が、第三者管理者方式では委任の関係は温存しつつ、
さらに組合代表としての業務も兼務するかたちとなります。

 

 

 

 

第三者管理者方式の検討すべき課題
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1.適正な業務遂行を図るための管理者の要件
2.管理者の業務範囲等の明確化と業務の適正確保
3.第三者管理者に対する監視機能の確立
4.組合財産の保全手法