大規模修繕工事の補修箇所は
マンションでは、およそ12年～15年に一度の頻度で
大規模修繕工事を行うことが望ましいとされていますが
実際にどのような工事を行うのかイメージが湧かない人もいると思います。
あちこちのマンションで、足場を設置して、保護幕を取り付けて
工事をしているのを見かけると思いますが
実際にどのような工事をしているのでしょうか。
大規模修繕工事で軸となる工事は
躯体の下地補修工事を含めた「外壁補修工事」
金属扉や鉄柵等を塗り替える「鉄部塗装工事」
打継目地や建具廻りの「シーリング打替え工事」
屋上や廊下・バルコニーからの雨漏れを防ぐための「防水工事」の4つとなります。
以下がそれぞれの工事の内容です。
外壁補修工事
マンションのような鉄筋コンクリート造の建物のコンクリートは
竣工当初はアルカリ性ですが
経年とともに徐々に中性化していきます。
中性化の進行によって内部の鉄筋が錆びはじめ
錆により鉄筋の体積が膨張して、コンクリートにひび割れを生じさせたり
内部鉄筋の露出やタイルが部分的に剥離するする危険があります。
こうした劣化した箇所を補修したり、劣化の進行を遅らせたりする為に
外壁補修工事では
躯体（コンクリートの壁や床）のクラックや欠損などを部分的に補修した後
タイルの張替や塗装面の塗り直しを行います。
鉄部塗装工事
鉄部には錆の発生を防ぐ為塗装が施してありますが
塗料が経年と共に劣化して錆びやすくなり、そのまま錆をほっておくと
鉄の強度が弱まり欠損や脱落に繋がります。
その為、定期的に塗装をし直す必要があります。
鉄部塗装工事では、塗料を塗る前に
下地処理（ケレン）をして素地をキレイに整え、塗装をし直します。
定期的に塗装をすることで鉄部をしっかりと保護し
耐久性と美観の向上につながります。
シーリング打替え工事
シーリングとは、外壁材の隙間や継ぎ目を埋めるゴム状の材料で
建物の防水性や気密性を保つ役割があります。
シーリングも経年により徐々に劣化が進行して
硬化やひび割れ、破断等が発生することがあり
場合によってはひび割れ・破断した箇所から
室内に雨水が漏れてくることもあります。
シーリングの打ち替えは
劣化したシーリング材をすべて取り除き
新しいシーリング材を充填する方法です。
この方法により、建物の防水性や気密性といった
シーリングの効果を復活させることが出来ます。
防水工事
大抵のマンションの屋上は戸建てのような傾斜のある屋根は無く
平面になっており、防水処理が施されています。
雨ざらしの環境にある屋上やバルコニーは
マンションで最も劣化しやすい箇所の一つです。
屋上を覆う防水層は経年により劣化して
次第に防水層のふくれや破れなどが発生し
最悪の場合室内の雨漏りの原因につながります。
上記3つの工事と違い
必ずしも足場が必要な工事ではありませんが
多くの防水工事のメーカー保証期間が10年と定められていることや
バルコニーの防水工事の場合
足場があれば室内を通ることなく施工が可能なことから
大規模修繕工事に併せて行うことが多いです。
防水工事には、ウレタン防水、シート防水、アスファルト防水等
様々な工法があります。
また、共用廊下においても
コンクリートの乾燥に伴う収縮やモルタル浮きやひび割れを防ぐため
防水工事が行われますが
近年は汚れなどの美観上の改善の他に
歩行者が滑って転ばないようにするための防滑性能の向上を目的として
長尺塩ビ防滑シート貼り工法が主流となっています。
上記4つの工事は、大規模修繕工事の基本的な工事となりますが
必ずしも全て行わなければならない訳ではありません。
例えば共用廊下が屋内にあれば
鉄部やシーリングの劣化度合いは屋外に比べて格段に低い傾向にあります。
これは雨風や直射日光が直接当たらないことによるもので
場合によっては大規模修繕工事の施工箇所から
除外することも出来ます。
そのためにも、可能ならば施工業者から見積を取る前に
建物の劣化診断を専門家に依頼して
現状を知ることが望ましいです。
多額の費用が掛かる大規模修繕工事
必要な工事とそうでない工事を見極めて
最適解をみつけましょう。
暑い時にこそ・・・
こんにちは！近藤リフレサービス近藤です！
梅雨の時期なのに、暑い日が続いてますね…
雨が降らないおかげで出かけられてる方も多いのでないのでしょう
そんな暑い気温にも負けない、熱い靴をご紹介します！
じゃん！
こちらの靴の名称『A Ma Maniére × Nike Air Max 95 SP “While You Were Sleeping/WYWS”』
アメリカ・アトランタ生まれの「A Ma Maniére」。
今年2025年は「エアマックス95」
今までの「エアマックス95」と違い、
至る所にA Ma Maniére のロゴが散りばめられており、
私が購入したこちらのサイズ…
なんと…
31㎝なんです！笑
通常は30㎝なのですが、「エアマックス95」
でかいサイズは数も少なく、なかなか購入するのも大変ですが、
マンションの管理についてお困りな事や靴について知りたい事があ
マンションの生活音について
私もマンションの管理会社という立場から
居住者の方から色々なご相談を受けますが
ご相談で最も多いのは音に関するもので
なかでも子供の声や足音、床を通した下階への騒音・振動等
「生活音」の問題が多いと感じています。
お部屋の床をリフォームする際
こういった「生活音」で近隣に迷惑をかけない為に
床材の選定は重要になってきますが
最近のフローリング床は
緩衝材でかなりのレベルの騒音を下げることができるようになっています。
また、防音タイプの床材なら
階下に伝わる音を更に低減します。
例えば椅子を引く音や、物を落としたときのような
軽くて硬い音などの伝わりをやわらげることができます。
床材には遮音等級という基準があり
これにより階下への遮音性能がわかります。
Lー〇〇といった表記となっており
数字が低いほど遮音性能が高くなっていますのでご注意ください。
下記はリフォームの場合の基準（遮音等級）となります。ご参照ください。
また、マンションで床のリフォームする際には
マンションごとに最低限の遮音等級が定められている場合もありますので
床材選定の前に管理会社や管理組合に確認しましょう。
ただ、いくら遮音性能が高い床材を使用していても
音の聞こえ方は人それぞれですので
小さな音でも気になる人は気になります。
何かの作業の音など、音の原因がはっきりしている場合は
話し合いなどで解決できるケースもありますが
足音や普段の話し声など「通常の生活音」が響く場合は
なかなか解決できない状況に陥り難しい問題となります。
困っている気持ちを伝えるのが一番ですが
どうしても直接言えない場合は
管理会社（管理組合）に相談して
名前や階数を特定せずに全世帯へのお願いとして
掲示することも一つの手段です。
マンションは共同住宅ですので
すぐ隣には別の方が生活されています。
生活音は当然聞こえてくるものだし
相手にも聞こえると認識することが大事だと思います。
また、こういったトラブルになる前に
日頃から近隣とのコミュニケーションは何より大切にしましょう。
顔見知りの人が出す生活音は意外と気にならないものです。
雨の日でも…
こんにちは！
マンション管理チームの近藤です！
本格的に雨が降る梅雨の時期になりましたね☔️
そんな雨の日でも履きたくなる靴をご紹介します！
こちらの靴！
UNION × Nike Air Jordan 1 Retro High OG “Chicago/Shadow”
2025年春に待望の第三弾が発売されました♪
アメリカ・ロサンゼルスを拠点として絶大な人気を誇るストリートブランドUnionと
Nikeを全世界に広めたAir Jordan 1 のコラボ作品です。
このモデルは、伝説的な2色のJordan 1の配色を組み合わせたハイブリッドモデルなんです！
上部にはshadow(グレー×ブラック)
下部にはChicago(レッド×ホワイト×ブラック)
Unionコラボといえばこの縫い目をあえてラフに仕上げたような外縫いステッチ♪
ヴィンテージ感を演出しているミッドソールもたまらなく良いですよね。
雨の日でもおかまいなく履きたくなるような一足となってます！
マンションの管理に関するお問い合わせお待ちしております！
専用庭の取り扱いについて
マンション1階に専用庭が設置されているマンションがあります。
鉢植えを置いて自分好みの庭を作ったり
バルコニーに干しきれない洗濯物を干したり
生活を豊かにしてくれるものですが
マンションゆえに下記のような様々な取り決めがあり
知らないと思わぬトラブルを招くことがあります。
毎月専用使用料を支払わなくてはならない
マンションにおける専用庭の扱いは、一般的に共用部分に属しており
組合員全員の共有財産となります。
そのため、専用庭に隣接しているお部屋のオーナーは
毎月専用使用料を管理組合に収めて
使用する許可をもらっているかたちとなります。
金額は庭の広さや管理組合の方針によりますが
大体月額500円～2,000円位です。
また、専用庭は対象のお部屋に付属している設備であるため
お部屋のオーナーは庭の使用の有無に関わらず
専用使用料を支払わなくてはなりません。
庭の管理は原則居住者（オーナー）がおこなう
専用庭は共用部分ではありますが専用使用部分となりますので
庭の管理は原則居住者（オーナー）が行わなくてはなりません。
雑草とりや害虫の駆除はもちろん
自分で木を植えた場合は剪定も行う必要があります。
（※本来は、木を植えること自体を控えた方が良いです）
木や雑草が隣の庭に越境しているとトラブルの元ですので
こまめに管理しましょう。
但し、マンションが建てられた時から植えられていた樹木や生垣は
管理組合で管理しているケースが多く
管理組合の費用負担で業者に剪定を依頼していることが多いです。
近隣に迷惑をかける行為は原則禁止されている
マンションの構造にもよりますが
専用庭の隣は別のお部屋の専用庭になっていることが多いです。
青空が見えて開放的ではありますが
庭でバーベキューをしたり、花火などする行為は
隣の庭に煙が流れてしまったり、火が植栽に燃え移る危険があるので
原則禁止されています。
お部屋を売却する時は原状回復が必要
専用庭はオーナーの持ち物ではなく
あくまでも管理組合から借りている設備ですので
お部屋を売却するときには専用庭の原状回復が必要です。
置いた鉢植えの処分は当然ですが
木を植えてしまっていたら伐採して本来の状態に戻します。
オーナーのなかには、庭を天然芝から人工芝に自分で変更してしまう方もいますが
これも本来は共用部分の変更に当たり、禁止事項です。
禁止となっていないマンションでも
売却時は元の天然芝に戻さなくてはなりません。
このように、専用庭にはいろいろな制約があり
一戸建ての庭の感覚で使用すると
後で思わぬトラブルに発展することがあります。
近隣や管理組合と揉めることがないように
ご自分のマンションでは専用庭の取り扱いについてどのような決まりになっているか
予め管理会社や管理組合に確認してから使用しましょう。