マンションお役立ち情報

マンションの管理不全

2020年7月17日 / カテゴリ:マンション自主管理, 管理組合

 

 

管理組合がない、機能していなどの理由で、維持・管理や修繕が十分に行われていない

マンションを「管理不全」と言います。

管理不全マンションは老朽化と入居者の高齢化で増えることが懸念され、自治体も対策

に乗り出しています。

2019年3月、東京都は「東京におけるマンションの適正な管理の促進に関する条例」

を制定しました。

条例は、良質なマンションストック及び良好な居住環境の形成等を図ることを目的と

したもので、東京都や管理組合、事業者等の責務や役割の明確化、マンションの管理

状況について、管理組合などからの届け出の義務化、管理状況に応じた助言や支援の

実施の3本柱で条例を制定しています。

 
老朽化

 

管理組合は分譲マンションを購入した「区分所有者」で構成されており、管理組合は、

管理費や修繕積立金の徴収、エレベーター、外壁、配管などの共用部分を維持管理し

ています。

ところが、管理組合がなかったり、住民の高齢化が著しかったりすると、マンション

維持の仕組みが正常に機能しないことがあります。

 

 

 

投資ブームで中国をはじめ、海外の個人・法人が日本のマンションを所有しています。

このことが、管理組合の機能を滞らせている場合もあるのです。外国人や外資系企業の

オーナーは、管理費や修繕積立金についての認識が薄く、徴収が困難になることも。

また、理事会に参加しない、参加しても言葉がわからない、日本の慣習がわからないと

いった問題もあります。結果、理事会でのスピーディーな決定が困難になり、管理不全

マンションが進行し、経年劣化による老朽化が進むことで、スラム化していく可能性も

あります。

 

老朽化したマンションの建て替えという選択肢もありますが、実現が難しいのが現状です。

建て替え決議を可決するには区分所有者および議決権の5分の4以上の賛成が必要になります。

高齢になると「今さら大金をかけて建て替えなくても、このまま静かに暮らしたい」と考え

る人が多数です。そのため、賛成票が得られず、朽ちていくのを待つだけになってしまって

いるマンションは少なくありません。

このような状態となってしまう背景には、区分所有者の管理組合活動への無関心をはじめ、

高齢化そして「賃貸化(投資物件としての活用)」の進行などが要因として挙げることが

できるでしょう。一つの要因であれば対処もできると思いますが、様々な要因が重なり

あうことにより管理組合を十分に機能させるための負担が大きくなり、対応するのが困難

な状況になっていきます。

 

 

管理不全に陥らせないためには予防対策が必要です。
1.区分所有者および居住者リストの作成と把握
2.財政状況の管理および将来の修繕・改修を見据えた管理費や修繕積立金の確保
3.既存の区分所有者およびこれから新規で購入されて区分所有者となる方への管理組合

活動の啓蒙の実施
などを行っていくことで管理不全対策となります。

 

 

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区分所有者に義務として求められていること、その義務を怠ってしまうとどのような状況に

なってしまうのかといったリスクも含めた啓蒙活動をはじめ、管理組合活動を通じて自分た

ちのマンションの資産価値を維持・向上を実現していくという力強い組織づくりを行ってい

くことが重要です。
 

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WEB会議で総会や理事会を開催することができます

2020年5月29日 / カテゴリ:web会議, マンション自主管理, 総会・理事会, 自主管理

 

 

新型コロナウイルスに関し国から緊急事態宣言が発令され解除された中、

通常総会を5月から6月に開催する管理組合が多く、通常総会開催は

どのように行えばいいか、問題の一つになっていることでしょう。

 

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区分所有法第39条第3項では、「区分所有者は、規約又は集会の決議により、

前項の規定による書面による議決権の行使に代えて、電磁的方法によって

議決権を行使することができる。」とされており、集会に出席せずに、

電子メールやWEBサイトへの書き込み等電磁的方法を用いて議事権を行使する

ことができます。

 

一般的に、管理組合運営において管理規約の定めによるほか、別に細則を定める

ことができるとされており、あらかじめ管理規約や細則で定めることにより、

理事会においてWEB会議や電子メール等を用いて開催することは可能です。

 

 しかしながら、管理規約や細則に管理組合運営等に係る特段の定めがない場合で

あっても、新型コロナウイルス感染拡大の予防という観点から、当面の間やむを得ず

管理規約に規定されていない手法による対応が求められる際には、区分所有者から

理解や了承が得られれば、そのような対応がなされても不適切ではないと考えられます。

 

 いずれにしても、WEB会議や電子メール等を用いた総会や理事会を開催する場合、

これらを用いることができない組合員にたいして議事について質問の機会や確保、

書面等により意見の提出や議決権行使を認めるなどの配慮や通常の総会や理事会と同様、

管理規約や細則に則し議事録を作成することが必要となる点などに、ご留意ください。

 

WEB会議等を用いて中継を行うにあたって、動画配信を行うWEBサイト等に

アクセスするためのID及びパスワードを招集通知等と合わせて通知することが

考えられます。

 

近藤リフレサービスでは、緊急事態時以外においても、WEB会議を行っておりますので、

通常の理事会等で離れた場所から簡単に利用することが可能です。

 

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※電磁的方式:

①インターネット等を通じて電子メールを送信する方法

②ウェブサイト(ホームページ)に情報を開示し、これを見読又はダウンロード

 できるようにする方法

③当該情報を記録したDVD、ICカード等の記録媒体を交付する方法

なお、電話及びFAXは電磁的方法には含まれない。

 

 

 

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自主管理の管理組合様、オンラインで相談できます

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※マンション管理業における新型コロナウィルス等感染症対策ガイドライン

コロナガイドラインはこちらから

 

※マンション管理会社の感染症等流行時対応ガイドライン

感染症ガイドラインはこちらから

 

 

 

 

 

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第5回 マンション管理無料相談会を開催いたします

2020年3月11日 / カテゴリ:マンション管理相談会, マンション自主管理

 

この度、恒例のマンション管理無料相談会を

開催することとなりましたのでご案内致します。

 

今回の相談会のメインテーマは、

現在の管理費を消費税や毎月の支払など管理組合運営の経費削減を中心にご相談頂けます。

もちろん、その他のご相談も大丈夫です。

 

面談の中で管理組合様ごとに一番良い運営方法を選ぶコツ、

管理会社へどこまで任せば良いのか など ご相談頂きます。

是非ご参加頂きますよう宜しくお願い申し上げます。

 

《日 時》 2020年3月28日 土曜日 13時 ~

《場 所》 コンコンパーク 2階にて 

 

Mapは こちらから

 

メールでのお問合せは こちらから

 

20200328

居心地の良いお部屋に、自分で模様替えしてみませんか?

2020年1月30日 / カテゴリ:マンション自主管理, 専有部サービス

 

模様替えと言っても、マンションのお部屋や水回りの大きなリフォームは、

金額の事もあるし、時間もかかるし大変で出来ないわ、とお考えの方。

居心地の良いお部屋に変えるために、自分で模様替えを考えてみませんか?

 

出来るところから、まずは。

お部屋の中で、カーテンの占める割合は意外と大きく、色や素材によって

印象はガラリと変わります。

最近では、遮光だけでなく、遮音性や防炎性などの機能が付いた素材も登場しています。

豊富な種類の中から自分の暮らしにあった、ぴったりのカーテンを選んでみましょう。

 

 

ドレープカーテン
ドレープカーテン厚手の生地で仕立てた、左右方向に開くタイプのカーテンです。

レースカーテンと一緒に組み合わせたスタイルが最も一般的で、

豊富な素材やデザインから選べます。

 

 

シェードカーテン
シェード上下に生地をたたむようにして開閉し、日差しや視線を調整できるカーテンです。

下げるとフラットになるプレーンシェードならドレープカーテンのような、

ひだがないためコンパクトに収まってすっきりした見た目になります。

 

 

ブラインドカーテン
ブラインドカーテン重なったパネルの角度を変えて、光や風の入り方を調整するタイプのカーテンです。

目線の高さに合わせて視線を遮ることが可能です。素材はアルミやプラスチック、

木や布など幅広いので、インテリアのテイストや掃除のしやすさなど、好みに

合わせて選ぶことができます。

 

 

 

グリーンインテリアも忙しい日常を癒してくれる、うれしい存在です。
観葉植物 (2)リビングには存在感のある、大きなグリーンを最も目に入る場所に置いて、部屋の主役にしてみましょう。

室内やバルコニーに、お気に入りのグリーンを飾れば、目に入るたびにリラックス効果が得られるでしょう。

サイズや見た目も様々なので、ライフスタイルに合わせて、無理のないグリーンプランを作ることができます。

 

 

エアプランツ食用グリーンやエアプランツで手元を華やかに

キッチンでハーブを育てれば、見た目が華やかになるだけでなく、料理にも使えて一石二鳥。

室内で育てやすい品種を選び、調理の邪魔にならない小さい鉢で育てましょう。

 

 

ハンキング天井や窓辺に鉢をつるして飾るハンキンググリーンは、場所を取らずに

グリーンを楽しみたい人におすすめの方法です。

鉢をつるす紐やチェーンにも種類があり、空間を立体的に見せられるのも利点となります。

 

 

ベランダバルコニーはグリーンを飾るのに、うってつけの空間です。

床にはウッドデッキやタイルを敷き、エアコンの室外機はウッドフェンスでカバーすれば、

おしゃれな印象に変わります。

 

 

出来る範囲から、模様替えをしてみてはいかがでしょうか。

 

 

「お部屋の星」では、専有部分のためのサービスを行っています。

https://www.refremk.com/homestar.html

 

明けましておめでとうございます

2020年1月1日 / カテゴリ:挨拶

 

 

新年 明けましておめでとうございます。

 

皆様方におかれましては、輝かしい新年をお迎えのこととお慶び申し上げます。

 

旧年中は、格別のご愛情を賜り、厚く御礼申し上げます。

 

2020年も、より一層のご支援を賜りますよう、社員一同心よりお願い申し上げます。

 

皆様のご健勝とご発展をお祈り致します。

 

 

また、ホームページからのお問い合わせにつきましては、2020年1月6日(月)以降順次回答をさせていただきます。

 

正月