マンションお役立ち情報

マンションの雨漏りに対する管理組合としての備え

2022年8月31日 / カテゴリ:マンションの老朽化, マンション自主管理, 管理組合, 自主管理

 

例年、夏から秋にかけて台風が多く発生します。

台風は通常の雨に比べ雨量が増えることや、横殴りの雨となることから、

思いがけない所から雨がマンション室内に侵入します。

 

台風1

 

雨漏りは原因の特定が困難です。

漏水箇所は主に屋上防水の劣化、外壁のクラック、コーキングの劣化等が考えられますが、

天井裏で水が回って、マンション室内に雨が侵入していることもあり、

漏水箇所は水濡れ箇所の付近とも限りません。

 

ヒビ3

 

調査は、雨が降っていない時に実施する場合、水を掛けて行いますが、

大量の水を長時間掛け続けることを繰り返し行い特定していきます。

一日で特定できないこともあり、居住者は雨が降る度に不安を抱えながら

生活をしなければなりません。

漏水箇所が判明した後は、漏水を止める工事を行いますが、仮に屋上の防水工事を

長期間行っていない為漏水が発生したのであれば、屋上防水工事を行わなくてはいけません。

工事金額も百万円以上の金額となり、理事会と総会を経て実施することとなると、

漏水発生から数か月後に工事に取り掛かるということもあります。

 

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その間、マンション室内は雨が降る度に漏水が起こり、天井や壁のボードが崩れ落ち、

とても住んでいられる状態ではなくなることも多くあります。

その場合、工事が終わるまでどこかに仮住まいをしなくてはならない事も想定され、

居住者の精神的負担は相当なものとなります。

 

ヒビ1

 

管理組合にとっては金銭的な負担も大きな痛手となります。

雨漏りは基本的に保険で対応できません。

漏水原因が分からずその調査をする為であれば調査費用は保険で賄うことは出来ても、

修理費用や部屋内の原状回復費用は保険金が下りません。

 

その為雨漏りが起こると金銭的な負担が発生します。

今まで防水工事を実施していない管理組合は、修繕費が不足している為

実施していなかったという所も多く、急な出費に対応できないケースもあります。

 

漏水を発生させない為には、なによりも計画的に修繕を行い、メンテナンスをすることが

重要で、屋上やルーフバルコニーの防水工事、外壁の修繕を定期的に実施することです。

 

大規模

 

また、工事の保証期間があると漏水が発生しても修繕費による金銭的負担が無くて済みます。

保証期間が終わるころに次の防水工事に取り掛かれるよう準備をしておくことです。

 

修繕費が不足している管理組合は、修繕積立金の値上げも検討し備えていく事が重要です。

 

 

 

 

マンション管理組合会計とは

2022年7月22日 / カテゴリ:マンション自主管理, 会計業務, 収納方法

 

 

マンション管理組合運営の中で、「会計業務」は極めて重要な役割を

果たしていることは、言うまでもありません。

日常的な会計業務の積み重ねが、毎月の会計報告や年度末の決算報告として

取りまとめられます。

会計業務が適切に行われていることが、決算報告書として適正性を左右し、

管理組合運営の財政面で良不良を示す事が管理組合会計ではないでしょうか。

 

 

 

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管理組合会計と企業会計の違い

 

管理組合の年度末決算報告書は、区分所有者の共同の利益を増進し、

良好な住環境を確保することが目的であり、敷地や共用部分の管理に必要となる

費用を事業計画に従って、その費用を区分所有者全員で公平に負担するのが、

管理費や修繕積立金となりますす。

一方、企業は様々な方法を用いて利益を得る努力をし、資金を手元に残します。

集めた資金を使用し、活動した結果どのくらい利益を取得したか報告することが

必要であり、どうやって利益を取得したかを読み取る為に損益計算書や過去と

比べてどのくらい資金の増減があったかを示すキャッシュフロー計算書を

報告することが目的になります。

営利目的の企業とは異なり、管理組合は非営利目的、利益を必要とするのが

目的ではない為損益計算書を作成する必要はありません。

管理組合では区分所有者から集めた管理費や修繕積立金は、どんな理由で使用し、

どのくらい残っているかを示すのが収支計算書となり作成する必要があります。

 

 

 

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目的別会計とは(分別会計)

 

一般的にマンションの建物の管理を行う為に必要な費用は管理費となり、一定年数

経過する都度、計画的に行われる大規模修繕や特別修繕の為に必要な費用は修繕積

立金となります。

異なる目的の為に集めた資金は収入と支出を別々に処理し、明瞭に分別し会計処理を

行うことが必要になります。

 

管理費会計—–日常的な維持管理に関する会計

(共用設備の維持管理、経常的な補修、備品消耗品費等)

修繕積立金会計—-大規模修繕工事や建物の特別な修繕工事に関する会計

 

実際に資金を管理費と修繕積立金に分けて管理することが重要であり分別管理をします。

 

 

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マンション収納方法 イロハ

 

【イの方式】

管理費等と修繕積立金を収納口座へ入金し、そこから管理事務に要する費用を支払します。

管理費会計に充当する費用を支払った残額と、修繕積立金会計に充当する費用を翌月末日までに

保管口座へ資金移動します。

管理会社は保管口座の、印鑑・キャッシュカードの保管は出来ません。

また、管理費等と修繕積立金の合計額1ヶ月分以上を保証する保証契約の義務付けています。

 

【ロの方式】

イの方法と異なり、修繕積立金は収納口座を経由せずに直接、保管口座へ入金します。

管理費会計に充当する費用を支払った残額を翌月末日までに保管口座へ資金移動します。

管理費等の額1ヶ月分以上を保証する保証契約の義務付けています。

 

【ハの方式】

収納口座と保管口座を同じ口座とするため、管理会社は通帳・印鑑等を同時に保管できません。

これにより、管理組合の資金が既存するリスクが想定されない為、保証契約の締結は管理会社に

義務付けられていません。

 

 

 

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管理費収入と修繕積立金収入は、それぞれ集める目的が異なり、別々の収支に充当するために、

同一の預金口座に入金しても、別々に処理することが必要になります。

これが管理組合の会計に特有な分別会計の原則で、全ての項目を管理費会計と修繕積立金会計に

分別します。

 

 

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収納口座 保管口座 保証契約 マンション管理適正化法 保管口座 マンション管理適正化法 76条 マンション管理適正化法 87条 管理組合 分別管理
支払一任代行方式(収納代行方式) 財産の分別管理に関する事項 管理業務主任者 収納口座 

マンションでは意外と多い騒音問題

2022年6月27日 / カテゴリ:トラブル, マンション管理, マンション自主管理

 

マンションの騒音について理解し、自宅から騒音を出さないよう配慮して暮らすことは、

安心なマンションライフのために必要不可欠となります。

 

騒音の原因はドアの開閉、子どもが走り回る音や飛び跳ねる音、物の移動や落として出る

ドンドンという音など、その原因はさまざまです。

分譲マンションでは、簡単に引っ越すこともできないので深刻な問題となります。

しかし、多くの世帯が暮らすマンションでは、それぞれの生活リズムや考え方があるのは

もちろん、明らかにマナー違反をする住民もいて、簡単には解決できない問題ともいえます。

 

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騒音で悩まされたらどうする?

 

1. 書面でお願いする

騒音元になっている方のポストへ手紙を投函して、書面でお願いするという方法です。

ご自分の部屋番号と氏名のほかに、「どんな音が気になるのか」・

「どの時間帯の音が気になるのか」を明記するのを忘れないでください。

原因がわからなければ、相手も対処しようがないので大事です。

あまり感情的な文面にしないのもポイントとなります。

 

2. 口頭でお願いする

書面と同じく、「どんな音が気になるのか」・「どの時間帯の音が気になるのか」と

いうことを伝えます。

やはり穏便に進めることをおすすめします。

 

3. 管理会社に相談する

騒音トラブルが発生した際は、直接管理会社に相談してみましょう。

騒音に悩まされているけれども、どこからかわからないという場合も

まずは管理会社に相談すると良いでしょう。

掲示板等に注意文を掲示する等の対応ができます。

 

 

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分譲マンションでは、近隣住民との騒音トラブルに巻き込まれる可能性があります。

自分自身が騒音の発生源にならないように、夜間の掃除機・洗濯機使用を避けたり、

床や壁の防音対策を十分に講じたりするようにしましょう。

 

 

 

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騒音に悩まされないために
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マンションのエレベーターに乗っている時に、大地震が発生したらどうする?

2022年5月19日 / カテゴリ:マンション, マンション自主管理, 管理組合, 自主管理

 

マンションで地震の被害を最小限に抑えるには、普段からの心がけが大切になります。

いざというときに適切な行動が取れるよう、日頃から備えておきましょう。

 

 

エレベーターの中で地震が発生してしまったら

 

1. 揺れを感じたらすべての階のボタンを押す

   エレベーターに乗っている時に揺れを感じ止まってしまったら、

   全ての行き先階ボタンを押し、最初に停止した階で降りましょう。

   地震時管制運転装置が設置されているエレベーターは自動的に

   最寄りの階へ停止するので、ドアが開いたら降りてください。

 

 

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2. 閉じ込められてしまったら、外部へ連絡

   もし閉じ込められてしまったら、エレベーター内のインターホンや

   非常用ボタンを長押してください。外部へ繋がったら閉じ込められて

   いる事や現在の状況を知らせましょう。

   広範囲で一斉にエレベーターが停止してしまう大きな地震の場合は、

   回線が混乱して繋がらない場合もあるので、携帯電話でエレベーター内に

   貼られている管理センター又は消防や警察へ連絡しましょう。

 

 

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3. インターホンや携帯電話が繋がらない場合

   エレベーターは内側からは開きづらいので、無理に扉を開けようとしたり、

   天井から脱出しようしたりするのは危険です。また、助けを呼ぶため叫び続けると、

   体力を消耗してしまいます。扉の外に人の気配を感じたら、怪我をしないように

   カバンなど固い物で扉を叩く、笛を吹くなど、なるべく体力を消耗しない方法で

   存在を知らせ、救助が来るのを待ちましょう。

 

 

4. 停電しても慌てずに救助を待つ

   地震とともに停電になった場合には、非常用の照明が点灯しますので、

   エレベーター内が真っ暗になることはありません。まずは落ち着いて

   インターホンで通報しましょう。

 

 

エレベーターの中に閉じ込められた時は、パニックにならず冷静に対応することが

大切となります。

どのような状況になるか事前に想定しておくこともよいでしょう。

 

 

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地震後にエレベーターが動いていても停電や故障などで停止して閉じ込められる

危険性があります。

安全性が確認されるまではエレベーターは使用しないようにしましょう。

 

エレベーター内に非常時用備蓄品セットを備えておくと、いざという時に役立ちます。

中に収納されている備蓄品を使用し、復旧や救助までに安全に待機することが出来ます。

 

 

埼玉県ふじみ野市:弊社エレベーター内

エレベータ非常用

 

 

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「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」の一部改正について

2022年3月22日 / カテゴリ:マンションの老朽化, マンション管理, 長期修繕計画

 

 

令和4年4月1日より「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」の

 

一部改正が施行されます。

 

この改正は、マンションの適正な維持管理及び維持管理のための

 

資金面(修繕積立金)に焦点を当てた改正となっており、

 

その背景に大まかに以下の課題が存在しています。

 

 

 

1. 区分所有者の高齢化、非居住化により管理組合役員の担い手が不足。

 

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2. マンション管理の専門化・複雑化により合意形成の困難さが増大。

 

MB管理お役立ち情報202203②

 

3. 管理状況等に対する情報ニーズの高まりに対し、管理情報が不足。

 

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4. 適切な長期修繕計画が策定されていない、又は修繕積立金の不足等により

必要な修繕がなされない懸念が発生。

 

 

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又、その課題に対応するため国は「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」の一部改正が施行されます。

 

 

 

改正に伴い改正された法律の概要

 

1. 国土交通大臣は、マンションの管理の適正化の推進を図るための基本的な方針を策定

2. 地方公共団体による以下の措置を講じる

 

① マンション管理適正化推進計画制度

※基本方針に基づき、管理の適正化の推進を図るための施策に

関する事項等を定める計画を作成(任意)

 

② 管理計画認定制度

※マンション管理適正化推進計画を作成した地方公共団体は適切な

管理計画を有するマンションを認定

 

③ 管理適正化のための指導・助言等

※管理の適正化のために、必要に応じて、管理組合に対して指導・助言等

 

 

 

国の認識として、「老朽化を抑制し、周辺への危害等を防止するための維持管理の適正化や

 

老朽化が進み維持修繕等が困難なマンションの再生に向けた取組の強化が喫緊の課題」が

 

挙げられており、今後は地方公共団体が区域内のマンションの実態の把握を進めるとともに、

 

管理が適正に行われていないマンションへ必要に応じて指導・助言、専門家の派遣等による

 

支援を行う等、能動的に関与していく方向性を示しています。

 

 

 

区分所有マンションにおいては、適切に維持管理されない場合は戸建住宅に比べて、

 

周辺の住環境に与える影響(適切な管理が行われていない空家等が防災や衛生、景観面等)が

 

大きく、2019年7月に「空き家対策特別措置法」に基づく行政代執行により解体された例があります。

 

 

 

 

当社は、総合管理サービスにおいては勿論ですが、機関事務である

 

会計業務サービスにおいても経験や知識に基づく助言や総会への

 

オブザーバーとしての出席(有料)、管理規約の作成・変更(有料)も行っており、

 

それぞれの管理組合様の現状に応じたサービスを提供しております。

 

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