マンションお役立ち情報

マンション管理とは

2017年9月28日 / カテゴリ:マンション自主管理, 用語集

 

マンション管理とは

 

マンションは、今や重要な居住体系となり、マンションの適切な管理は、マンション区分所有者

等だけでなく、社会的にも重要とされています。

管理組合が主体となり、長期的な計画を持って適正な管理組合運営を行うこでマンションの資

産価値をできる限り保全することがマンション管理です。

マンションの資産価値を保全するには、専門的な知識を必要とすることが多いため、管理組合は

問題にじ専的知識を有する者の援助を得ながら、主体性を持って適切な対応をすることが大

です。

また、資産価値を保全し高めるには、管理組合の経理が健全な会計業務を行う必要があります。

専門的知識を得ながら健全な会計業務を行うには、第三者に管理事務を委託することが望ましい

です。

 

 

 

マンション管理の適正化推進のために管理組合が留意すべき基本的事項

 

1. 管理組合の運営

 管理組合の自立的な運営は、マンション区分所有者等の全員が参加し、その意思を反映することにより

 成り立つものです。

 そのため、管理組合の運営は、情報の開示、運営の透明化等、開かれた民主的なものとする必要があり、

 総会は管理組合最高意思決定機関です。管理組合の管理者等はその意思決定にあたっては、事前に必

 要な資料を整備し、総会において適切な判断が行われるよう配慮する必要があります。

 管理組合の管理者等は、マンション管理の目的が達成できるように、法令等を遵守し、マンション区分

 所有者等のため、誠実にその職務を執行する必要があります。

 

2. 管理規約

 管理規約は、マンション管理の最高自治規範であることから、その作成にあたっては、マンションの区分

 所有者等に関する法律に則し、「マンション標準管理規約」を参考として、当該マンションの実態及びマ

 ンションの区分所有者等の意向を踏まえ、適切なものを作成し、必要に応じその改正を行うことが重要で

 す。

 また、快適な居住環境を創るためには、マンションの区分所有者等間のトラブルを未然に防止する規則を

 マンションの実態に即した具体的なルールである使用細則を定めておくことが必要です。

 管理規約または使用細則等に違反する行為があった場合、管理組合の管理者等は、その是非ため必要な

 勧告、指示等を行うとともに、法令等に則り、その是非または排除を求める措置をとることが重要です。

 

  3. 共用部分の範囲及び管理費用の明確化

 管理組合は、マンションの快適な居住環境を保つため、共用部分の範囲及び管理 費用を明確にし、トラブ

 ルの未然防止を図る ことが重要です。

 特に、専有部分と共用部分の区分、専用使用部分と共用 部分の管理及び駐車場の使用等に関してトラブル

 が生じることが多いことから、適正な利用と公平な負担が守られるよう、各部分の範囲及びこれに対するマ

 ンションの区分所有者等の負担を明確に定めておくことが望ましいです。

 

  4. 管理組合の経理

 管理組合が長期的な修繕計画を実施するためには、管理費及び修繕積立金等について必要な費用を徴収する

 とともに、これらの費用を明確に区分して経理を行い、適正に管理することが必要です。

 管理組合の管理者等は、必要な帳票類を作成してこれを保管するとともに、マンションの区分所有者等の請

 求があった ときは、これを速やかに開示することにより、経理の透明性を確保することが必要です。

 

  5. 長期修繕計画の策定及び見直し等

 マンションの資産価値の維持・向上を図り、快適な居住環境を確保するためには、修繕周期に適切な修繕工事

 を行うことが重要です。

 特に、長期修繕計画を策定し、実効性を確保するためには修繕工事内容及び修繕積立金の資金計画を適正かつ

 明確に定め、それらをマンション区分所有者等に十分に周知させることが重要です。

 管理組合の管理者等は、計画修繕工事円滑に実施するため、過去の修繕工事履歴に関する図書等を保管する

 ことが重要であり、この図書等について、マンションの区分所有者等の求めに応じ、適時閲覧できるようにす

 ることが望ましいです。      

 

 

 

管理組合用語その3

2013年10月2日 / カテゴリ:用語集

分譲マンションとは
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マンションの部屋を一室(建物の区分所有権)ごとに販売をしているマンションの
ことをいいます。

建物は購入者が一定の条件の下で自由にできる専有部分とマンション所有者共有の
共有部分とに分けられます。

自分の家であると同時に、みんなの家でもあるというのが分譲マンションの特徴です。

1棟の建物に区分所有関係が生じ、区分所有者になった瞬間から管理組合の
組合員となります。

区分所有者でいる限り、組合員をやめることはできないし、1棟の建物に2つの
管理組合を置くことはできません。

建物が消滅したときに、管理組合も消滅します。
管理組合の基本的なルールは管理規約で定められています。

 
専用使用部分とは
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区分所有権の目的たる建物の部分が「専有部分」です。

特定の個人が独立して利用できる部分(壁(界壁)や天井で仕切られた住戸内部
の居住空間)で、所有者個人の判断で、譲渡・リフォームができます。

また、管理規約で専有部分の範囲が記されています。

各戸に接して設置されているバルコニーは専有部分ではなく共用部分に属します。
しかし、実際には各住戸に付属し、利用するのはその住戸の住人に限られます。

一般の共用部分とは区別して、「専用使用部分」と呼ばれ、それを利用する権利を
「専用使用権」と言います。

同じように1階の住戸に面している専用庭も専用使用部分にあたります。

専用使用部分は専有部分とは違い利用には制限があます。たとえばバルコニーで
あれば、倉庫、温室、サンルームなどを設置したり、居室に改造することや、
花壇をつくってしまうことはいけません。

その他に、ポーチ・ルーフバルコニー・トランクルーム・玄関扉等があげられます。

標準管理規約では、「通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者が
その責任と負担においてこれを行わなければならない。」と規定しています。

 
理事会とは
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管理組合の「執行機関」です。

総会が最高意思決定機関ですが、実際に管理組合としての方針を考えて案に
したり、具体的に問題を処理し解決していくのは理事会になります。

総会で選任(または解任)され、任期は管理規約で規定されています。

マンション管理業者との窓口となり、マンションの清掃・点検、長期修繕計画の
作成・変更、管理規約や使用細則の見直し、住民からのクレームやトラブル対応
などが主な活動内容となります。

管理組合用語その2

2013年9月18日 / カテゴリ:用語集

自主管理とは
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マンションの組合員が管理を担当するのが「自主管理」です。

管理会社に管理を委託せずに管理組合自体で管理を行うことになります。

メリットとして、委託費用がかからないため、組合員個々の管理費負担が
少なくて済みます。

それ以外では、全組合員の管理意識が高いことが求められ、特定の人に負担が
かかりすぎないような配慮が必要です。

また、一部の人に業務が集中すると、管理費を着服するなどの金銭トラブルも
起こってしまうようです。

自主管理は理想の管理形態ですが、組合員の意識と協力が不可欠になってくる
と思います。

 

 

総合管理とは
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管理組合運営を管理の専門会社に委託する方式が「総合管理」です。

管理会社は、管理費の集金業務や設備の点検、管理員の派遣などを行い、
管理委託費用を管理会社に支払います。
(事務管理業務・建物設備管理業務・管理員業務・清掃業務)

最大のメリットは、管理組合では手が回らない部分をフォローしてもらえる点と、
専門知識を生かした適切なアドバイスをもらえることで組合運営がより円滑に
進む点でしょう。

多くの管理組合が、マンションの問題を解決するために、管理会社に業務を委託する
という形をとっています。

一方管理会社を使う場合は、当然ながら自主管理では発生しない管理会社への
管理委託費が発生します。

 
一部分管理とは
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管理費の集金業務や建物管理など、管理業務の一部を管理会社に委託する
方法が「一部分管理」です。

管理組合が直接できることは管理組合が行い、残りは管理会社に委託します。

メリットは、自主管理に比べて、組合員に対する負荷は少なくなります。

 

 

管理会社とは
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管理会社は、一般的には工事などは行わず、マンションが完成した後の
建物管理を行う会社が「管理会社」です。

分譲マンションでは必ず区分所有者が集った「管理組合」が発足されますので、
その組合から受注して建物の維持・管理業務を行う存在です。

管理組合の総会・理事会の招集や、郵便物の発送、議事録作成なども行って
いる会社もあります。

管理会社が、問題を起すようであり、管理をおこたるようなときは管理組合の
決議で別の会社に変更になる場合もあります。

管理組合用語その1

2013年9月18日 / カテゴリ:用語集

管理組合用語の一般的な説明をしています。

管理組合運営の参考にして頂ければ幸いです。

 

 

管理規約とは
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マンションの快適な居住環境を確保するため、具体的な住まい方のルールを
定めているのが「管理規約」です。

国土交通省は、管理規約の標準的モデルとして「標準管理規約」を定め、
その周知を図っています。

専有部分の範囲、共用部分の利用関係などの規定により区分所有者の所有、
利用できる範囲が決められています。

区分所有者は、円滑な共同生活を維持するため、この管理規約や総会の決議を誠実に、
順守しなければならないとされています。

 

 

管理委託契約書とは
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管理組合とマンション管理業者の間で協議がととのった事項を記載した
契約書を「管理委託契約書」と言います。

また、管理委託契約を締結しようとするときは、管理組合の管理者等の全員に、
管理業務主任者の記名押印のある重要事項等を記載した書面を交付するとともに、
説明会を開催し、管理業務主任者が、重要事項について説明させなければ
なりません。

管理に関する業務を、対象となる部分等具体的に定めるところにより、
管理業者へ委託し、管理業者はこれを受託します。

 
専有部分とは
―――――――――――――――――――――――――――

区分所有権の目的となる建物の部分が「専有部分」です。

特定の個人が独立して利用できる部分(壁(界壁)や天井で仕切られた住戸内部
の居住空間)で、所有者個人の判断で、譲渡・リフォームができます。

また、管理規約で専有部分の範囲が記されています。

 

 

共用部分とは
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法定共用部分と規約共用部分とに分かれています。

法定共用部分には、廊下・階段・外壁・建物躯体等があります。
規約共有部分は、管理員室や集会室など、本来は専有部分となる建物の部分や
駐輪場や物置等、管理組合全体で共用するために、管理規約により定めたもの
をいいます。