専門業者・専門家への委託の状況
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マンションの専門家を活用した管理方式として、2種類があります。

 

1.専門業者・専門家が管理者に就任する第三者管理者方式
2.管理者ではなく理事長等に就任する方式

 

区分所有者以外に管理を委託する第三者管理方式は平成19年度時点では、
まだ割合として少ないようです。
（区分所有者である理事長が管理者となっているマンションは89.0％、
区分所有者以外が管理者となっているマンションは5.1％）

 

築年数が長くなる程役員のなり手不足、区分所有者の高齢化、区分所有者の
無関心、沈滞化の進行が4大理由となり、管理組合等を十分サポートできる
専門的機能が必要となっているようです。

 

 

 

現在のマンション管理方式の主流
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マンション管理の基本法となる区分所有法は「総会中心主義」であり、
マンション内の決議は最高意思決定機関である総会ですべて最終決定される
仕組みになっています。

 

区分所有者から選出された各理事（役員）が理事会を通じて日常的な組合運営を
行ない各理事の互選によって理事長が選出され、理事長は管理規約・総会決議に
基づき管理事務を執行し、その職務に関して管理組合を代理する。

 

つまり、管理組合の代表者が理事長となります。

 

 

 

 

第三者管理者方式とは
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第三者管理者方式とは理事長に代わって第三者が管理組合を実質的に組織する
仕組み（方式）をいいます。

 

外部委託の関係にある管理会社が、第三者管理者方式では委任の関係は温存しつつ、
さらに組合代表としての業務も兼務するかたちとなります。

 

 

 

 

第三者管理者方式の検討すべき課題
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1.適正な業務遂行を図るための管理者の要件
2.管理者の業務範囲等の明確化と業務の適正確保
3.第三者管理者に対する監視機能の確立
4.組合財産の保全手法

 

 

分譲マンションをめぐる現状
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現在の分譲マンションの総ストック数は、平成22年末時点で約571万戸です。
現在も年間10～20万戸が新規供給しています。
その数は国民の1割以上約1,400万人が居住していることとなります。

 

東京都では、約4分の1、神奈川県では約2割、大阪府や京都府では約2割弱が
居住し大都市では主要な居住形態の一つとなっています。

 

 

 

分譲マンションの定義と特徴
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マンション管理適正化法による「マンション」の定義は、
「2以上の区分所有者が存在する建物で人の居住の用に供する専有部分のある
もの並びにその敷地及び付属施設」を言います。

 

適切な維持管理をするためには（特に共用部分）、区分所有者間の合意形成が
必要であり、共用部分の形状又は効用の著しい変更を伴う場合は、原則区分所有者
及び議決権の各3/4以上の同意が必要となるのです。

 

 

 

 

分譲マンションの管理の仕組み
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区分所有者の団体を「管理組合」と言い、区分所有者全員で「管理組合」を
構成します。

 

マンション管理の基本ルールとして「管理規約」を制定します。
（総会の特別議決（区分所有者及び議決権の各3/4以上の多数による議決）で制定・改正）

 

執行機関として、総会で選任された「理事」の中から理事長を互選し、理事長は
区分所有法上の「管理者」となります。

 

共用部分の管理に関することは、管理組合の「総会」で決議を要します。
（形状や効用の著しい変更の場合は3/4、それ以外は過半数）

 

理事長は、区分所有者の代理として管理規約・総会議決に基づき管理事務を
執行しなければなりません。

 

 

 

管理が不十分なマンションの問題
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「管理不全が著しくなる代表例」

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●賃貸住戸が半数を占めている
●高齢の単身者が多い
●役員のなり手がない
●管理費等の滞納総額が高額になる
●暴力団が住み着いていた
●漏水により部屋の天井や外壁が落ちた
●共用廊下のゴミがあふれ、照明も点灯しないまま
●共用玄関にチラシが散乱
●エレベータが稼働しない
●空室により約半数は電気メーターが止まっている
●敷地内に自転車が乗り捨てられている
●外部階段にサビ（躯体の中の鉄筋が露出しサビで爆裂）が生じ劣化が激しい

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管理組合がない又は機能していていないマンションは管理費の徴収が不十分となり、
財政面の悪化・居住環境面の悪化により資産価値の下落につながっていくのです。