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管理会社は、悪いイメージで心配ですか？
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マンションの管理は、幅広い専門知識が必要になるため、信頼のおけるパートナーが必要になります。
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マンション管理士・管理業務主任者に直接相談することができます。
[問合せ先]
〒356-0004 埼玉県ふじみ野市上福岡1-14-7
近藤リフレサービス株式会社
TEL049-256-8500 FAX049-256-8780
期間限定無料お試しサポート
管理組合で困っていることを、3ヶ月間無料でマンション管理士・管理業務主任者に
直接相談することが出来ます。
お困りごとの問題に対して、解決の道筋を示し助言いたします。
無料お試し終了後、本サポートに継続をご希望の場合は、本契約へ移行することが可能です。
● 無料お試し期間は3ヶ月間です。
● お試し期間終了後にしつこい営業はありません。
● 個人情報を取得・利用することはありません。
お問合せお待ちしております。
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共用部分の計画的な修繕工事を、考えてみませんか
マンションの修繕工事には大きな支出が伴います。必要な時期に適切な修繕工事を行うためには、
マンション管理組合でしっかりとした長期修繕計画を立て、計画的かつ安全確実に修繕積立金を
積み立てておく必要があります。
「マンションすまい・る債」は、修繕積立金の計画的な積立て・適切な管理をサポートするために
(独)住宅金融支援機構が発行する債券で、定期的に継続購入していただくことが可能なものとなります。
以前に、すまい・る債のご案内を致しましたが、募集期間が終わっていたため受付ができませんでした。
以前の記事
4月24日から9月20日まで平成29年度応募受付期間となっていますので、この機会に管理組合様で考えてみてはいかがですか。
総会、理事会の決議等の事例
相談事例
1. 大規模修繕工事の実施を控えて専門委員会の設置を検討しています。 専門委員会の設置は、理事会決議でできますか。
回答
専門委員会の設置は、管理に関する事項と考えられるので、本来は総会の決議（普通決議）が必要になります。
ただし、管理に関する事項は規約に別段の定めをすることができますので、規約に専門委員会の設置を理事会の決議事項と規定することは可能です。
なお、マンション標準管理規約では、専門委員会は理事会で設置することができると規定されています。
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2. 臨時総会で議長を務める予定であった副理事長が総会を欠席したため、審議に入ることなく流会になってしまいました。
再度総会を開催するにあたって臨時総会の議案に変更はありませんが、この場合でも改めて議案書及び出欠票等を配付しなければならないのでしょうか。
回答
改めて開催する臨時総会に前回の出席者が出席できるとは限りませんし、その逆もまた然りです。
議案書も再度使用する前提で配付したわけではなく、現時点で全員が保管しているとも限りません。
よって、再度の総会を開催する際は、改めて議案書及び出欠票等の配付を要すると考えます。
3. 総会で修繕積立金を戸当たり平均月額2,000円値上げすることを提案したところ、一部の出席者から強い反対意見があり議案の審議が進まなくなってしまいました。
そこで出席者から値上げ幅を下げてはどうかとの意見が出たため、値上げ幅を1,800円に修正して改めて承認を諮ったところ賛成多数で承認されました。
このような総会決議は有効でしょうか？
回答
総会では、あらかじめ通知した事項についてのみ、決議をすることができるとされています（区分所有法第37条第1項）ので、
本来であれば、議案上程している金額で理解が得られるよう説明し合意形成がなされるべきところですが、今回の場合、
修正された値上げ幅が上程している金額の範囲内ですし、1,800円になったことにより値上げの目的が達成できないという特段の事情もなさそうです。
そうだとすると、招集通知の内容から予見できる範囲の修正案といえますので、決議は有効であると考えます。 なお、修繕積立金の改定は、一般的には普通決議で実施できます。ただし、具体的な修繕積立金の額が規約に定められている場合は、規約の変更に当たり、特別決議が必要になりますので注意してください。
4. 通常総会で選任された理事により、総会終了後に互選により理事長、副理事長等を選出しましたが、転勤により理事長が転居（住戸を売却）することとなりました。この場合、副理事長が理事長に就任することで良いのでしょうか。
なお、当マンションの規約は、現在のマンション標準管理規約に準じています。
回答
理事長の選任は、区分所有法第25条第１項では規約に別段の定めがない限り、集会の決議によって行うこととしています。標準管理規約の場合は、第35条に定めていますので、それに従うこととなります。
今回の場合、転居（住居を売却）により理事長は組合員としての地位を失い、理事長は不在となります。
理事長が不在の場合、標準管理規約では第39条に基づき、副理事長が、この間に理事長の職務を行うことはできます。しかし、この定めは、副理事長が自らの名前において業務を執行する為のものであり、副理事長が無条件で理事長に就任することが出来る規定ではありません。新理事長の選任は、改めて理事の互選で決定することとなります。
なお、規約で理事の人数を定めている場合は、今回の理事長の退任によって、役員の人数が不足することも考えられます。この場合は、臨時総会を開催し、補欠の理事の選任が必要となります。その場合は、新理事を含む理事の互選で新理事長を決定することとなります。
このような場合に備えて、管理規約に「役員が転出、死亡その他の事情により欠けた場合、補欠の役員を理事会の決議で選任することができる」と定めておくことも出来ます。
マンション管理業協会 参照
心配なのは、マンションの老朽化ですか？居住者の高齢化ですか？
分譲マンションのストックは全国で613万戸（2014年末）といわれています。かつてマンションは全国で毎年20万戸のペースで新規供給が行われることもありましたが、現在は8～12万戸程度で推移しています。マンションの居住人口は、1世帯当たりの平均人員2.46（2010年国勢調査）をもとに算出すると1,510万人に達します。特に都市部においてはマンション住まいの人は多い。
613万戸のうち1981年6月以前に旧耐震基準の下で建設された旧耐震マンションは106万戸（全体の17％）、さらに古い耐震基準の下で1971年4月以前に建設された旧・旧耐震マンションは18万戸（全体の3％）です。
今後、マンションの老朽化は急速に進んでいき、築40年超のマンションは、10年後（2025年）には151万戸（2015年の2.9倍）、20年後（2035年）には296万戸（2014年の5.8倍）に達します。
マンションは時間の経過とともに、建物の老朽化に加えて、区分所有者の高齢化も進んでいきます。いわゆるマンションが直面する二つの老いです。総務省「住宅・土地統計調査」（2013年）によれば、住んでいる人が60歳以上のみのマンションの割合は、1970年以前の完成では52％、1971～80年の完成では48％に達します。また、国土交通省「マンション総合調査」によれば、1980年度には世帯主が60歳代以上の割合は8％に過ぎなかったのが、2013年度では50％に達しています。マンションの流動性が高く、住民の新陳代謝が進めば、高齢化の進展は食い止められるが、いったん購入したマンションは永住する場合が多く、区分所有者の高齢化が進展していくことは避けられません。
マンションを維持管理していくためには、管理費、修繕積立金をきちんと徴収していくことが必要です。それらを滞納する住戸があるマンションの割合は、古いマンションほど高くなっています。
建築年代が古いマンションや、小規模マンションほど長期修繕計画を作成していないマンションの割合が高くなっています。また、小規模マンションの、管理費の滞納は少ないものの、長期修繕計画を作成していない場合が多いとう問題点があります。
高齢化比率が50％以上の集落は限界集落と呼ばれます。マンションの場合も、二つの老いが進展し、空室化、賃貸化が著しくなり、マンションの維持管理や建て替えなどの終末期問題に取り組んでいくべき管理組合も機能不全状態になっていくのでしょうか。