管理組合総会の準備
総会は管理組合の最高の意思決議機関です。
マンション内で生じる様々な問題を解決して行くためには、総会の円滑な運営
が必要となります。
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イ) 総会の開催準備
総会には、「通常総会」と「臨時総会」があります。
通常総会は、年1回開催され、管理組合運営における重要事項の意思決定を
行います。新しい会計年度が始まってから、管理規約に定められた期間内に
理事長が召集します。審議される事項には、次のようなものがあります。
1. 事業報告、収支決算の報告
2. 事業計画、収支予算の審議
3. 役員(理事、監事)の選任
4. その他の必要事項
臨時総会は、必要に応じて、理事会の決議があればいつでも招集することが
できます。
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ロ) 事業計画、収支予算の作成
管理組合の１年間の活動は、事業計画と収支予算にもとづいて行われます。
共用部分の維持管理と組合運営を適切に行うため、しっかりとした計画を立て
る必要があります。
1. マンションの諸施設の点検
2. 修繕の実施
3. 損害保険の契約
4. 管理組合の行事・・・等
事業計画や、前年度の予算執行状況から、収支予算を作成し、管理組合の活動
はこの収支予算の範囲内で実施します。
このようにして作成された事業計画および収支予算は、総会に諮り、決定します。
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ハ) 総会開催と議事録の作成
開催当日は次のような作業を行います。
1. 会場の設営
2. 出席者、議決権数の確認
3. 議事進行
4. 書記・・・等
● 総会議事録の作成
総会の議題、議事の経過と結果などを盛り込んだ議事録を作成します。
議事録には、理事長（議長）および議事録署名人数名の署名押印が必要となる
ため、理事長は各署名人に議事録を回覧し、押印をそろえます。
● 決定事項の手続
総会で決定された事項について手続や検討を行います。
● 総会議事録の保管
できあがった議事録は所定の場所（一般的には管理事務室）に保管し、利害関
係人から書面による請求があったときは閲覧させなければなりません。
また、必要に応じて議事録を各組合員に配付する場合もあります。
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ニ) 理事会の引継ぎ
理事会では、総会の決定事項や日常のトラブルなど様々な問題に対応しなけれ
ばならないため、任期中に完了できない問題も出てきます。
このような問題を継続して検討し、解決につなげるためには、理事会の引継ぎ
を確実に行うことが非常に重要です。
引継ぎが円滑に行われるようにするため、理事会が輪番制の場合などは、総会
開催前に次期の理事会役員候補者へ連絡をとり、次年度の計画について打ち合
わせておくことが望ましいでしょう。
管理組合は何をするの？管理組合を運営する理事とは？
管理組合は何をするの？
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管理組合というのは区分所有法に基づく団体で、区分所有者（マンションの
個別オーナー）全員で構成され、共有財産である共有部分の維持管理を行っています。
管理組合の役割は幅広く、大まかに言うと建物や敷地、さらには付属施設などを
管理して良好な状態に保ち、マンションの区分所有者の生活が円滑に送られる
よう維持すること。
しかし、マンションオーナーが管理組合を構成する以上、このような活動を
する時間がない、あるいはやりたくても知識やノウハウがないからできない、
という意見があった場合は総会や理事会などで基本的な方針だけを審議・決定し、
大部分の事務は管理会社に業務委託することになります。
具体的には、マンションの外壁の塗装が必要になったとして、管理組合では
それを行う時間も、ノウハウも技術もありません。ですから、総会や理事会で
「塗り替え工事を行いましょう」という基本方針だけ決定し、あとは管理会社に
「塗り替えを行うので業者の手配や日時の決定、あるいは金額の提示をして
ください」というように委託するわけです。
そうして管理会社からプランが上がってくればそれを審議・承認する。そうして
実際に塗装工事が行われればそれの最終確認を行います。
管理組合は、マンションの住民による自治をするための組織、と言えば分かり
やすいでしょう。
管理組合を運営する理事とは？
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マンションの管理組合は区分所有者である住民全員で構成され、その最高意思
決定機関である「総会」に基づいて、マンション内のあらゆる決議を行います。
しかし、何かを決める際に毎回全員が集まるというのも難しいので、総会では
管理組合を代表する理事を数名選出し、理事会を構成します。
総会で選出された理事および理事会は、総会の決議に基づき、管理組合の基本的な
運営方針などを検討し、決定します。
また、個々の理事は日々の生活の中で発生する様々な問題を持ち寄り、
各組合員（住民）の意見や要望を吸い上げ、理事会でそれらを発表し、検討します。
そうして理事会の中で方針やルールを決定したり、マナーを周知徹底したり、
組合相互の意見を調整することになるでしょう。
理事は問題を検討したり、決定を実現したり実行に移すために、理事会や総会を
定期的または不定期に開催します。
具体的な業務としては前述の業務のほか、マンションの修繕計画の作成・変更、
マンションの点検・チェック、マンション管理会社など業者との連絡・交渉・
契約、マンション管理規約案や使用細則案の作成、住民からのクレーム対応、
イベントの企画・実施などがあります。
管理組合は必要なの？マンション管理規約とは？
管理組合は必要なの？
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そもそも、マンションの管理組合って必要なのでしょうか。
▼ 仮に、管理組合がないマンションがあったとしましょう。
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そこでは、住民が自由気ままに生活を送っており、通常のマンションで定められ
ているような窮屈なルールはありません。
ゴミは市から指定された曜日に各自がゴミ捨て場に持っていき、出し方の
ルールなども決められていません。
共用部は誰も掃除せず、住民は「誰かがするだろう」くらいに思っています。
駐輪場の置き方もばらばら。組合員にはペットを飼っている家も多く、その
糞尿がマンションの共用部にある始末。
でも、みんな自分の住戸の前でない限り、知らんふりをしています。
そしてある日、ある住人が飲料水が茶色く染まっているのに気がつきました。
ですが、貯水槽の清掃とか点検とか、誰が管理しているのか分からず、かといって
自分でも点検できないので、市の水道課に電話したところ、マンション内の問題
なのでマンションで対処しろとの指示。
住民はどうしていいか分からず、結局は放置しました……。
実際に管理組合がなければ、とくにライフラインの不備は死活問題。
そのときに慌てて管理組合を結成しても手遅れなのです。
マンションは賃貸物件と違ってオーナーや大家がいません。
ですから、たとえ雨漏りがあっても苦情を言う先すらないのです。
つまり、大家の代わりをする組織が管理組合と言っても過言ではないでしょう。
マンション管理規約とは？
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マンションの組合員になると、必ず「マンション管理規約」という冊子を
購入時に配られ、同意を得ることが求められます。
これは、簡単に言えばマンションで生活を送るための住民のルールであり、
管理組合の活動の根本規約にもなっているものです。マンションによって
この規約は異なっていますが、日本の場合は国土交通省がガイドラインとして
出している「マンション標準管理規約」がベースになっていることがほとんど。
内容としては専有部分と共用部分等の範囲や持分の割合、専有部分と共用部分等の
使用方法、管理費・修繕積立金の負担方法など、管理組合の組織や運営方法、
義務に違反した場合の措置などが定義されています。
このマンション管理規約は、制定されるために総会の特別決議（組合員総数の
4分の3以上及び議決権総数の4分の3以上の議決）を経る必要があるとされており、
新規分譲の場合は分譲会社が原案を作成し、それを区分所有者全員が購入時に
同意することでひとまずの制定を決定するのが一般的な方法。
おそらく、それを熟読して同意している人というのは少ないのではないでしょうか
（ちなみに、国土交通省の「マンション標準管理規約」は総頁数が40頁ほど
ありますので、どれだけ細かい部分まで定められているかがわかると思います。）
その後、管理組合の自治の中で必要な事項を変更することもできますが、
たいていは分譲時のままになっているケースが多いようです。
なお、変更する場合は変更案を理事会が作成し、やはり総会の特別決議で賛成を
得ることが必要です。
また、廃止にあたっても同様の特別決議が必要になります。
管理組合は総会の特別多数決議で「管理組合法人」となることができます
管理組合は総会の特別多数決議で「管理組合法人」となることができます
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法人化は、組織が外部に対しても明確になり、責任も生じるため、管理組合を
組織としてきちんと運営しなければならないという意識付けには意味があります。
しかし、役員が替わっても登記変更を怠ったりすると、かえって問題になる
こともあり得ます。
（代表理事（理事長１人、複数理事どちらも可）を登記しなければならない。）
例えば不動産を理事長個人の名義で購入した場合、個人の財産との区別が困難
となります。
区分所有者全員の共有名義で取引することは可能ですが、大規模マンションでは
登記の手続きが煩雑になり現実的でありません。
そこで、管理組合という｢区分所有者の集まり｣を、｢一つの法人組織｣にすることで、
不動産取引の当事者となることができます。
つまり、｢○○マンション管理組合法人｣として、不動産取引を行うことができるのです。
また、管理事務室などにある電話の加入権も同様に、法人格のない管理組合名義での
登記ができませんが、管理会社名義で加入してもらえば良いので大きな問題ではありません。
建物が消滅したときに、管理組合も消滅する
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建替え決議がされ、建物が壊されると、管理組合が無くなり、管理組合の
最後の仕事は、残った修繕積立金等の清算となるのです。
（標準管理規約第65条共有持分割に応じて帰属するものとする。）
管理組合はどんな組織？
管理組合はどんな組織？
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管理組合は、1棟の建物に区分所有者関係が生じたときに成立します。
区分所有者は、区分所有者になった瞬間から管理組合の組合員となり、
1棟の建物に1管理組合となっています。
<区分所有法第三条>
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区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための
団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、
及び管理者を置くことができる。
（規約が無くとも、役員が選出されていなくとも、法的には管理組合が存在する。）
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組合員になれるのはマンションを所有する者だけであり、区分所有者の家族
（同居人）や、所有者から住戸を借りて住んでいる賃借人（占有者）は組合員に
なることはできません。
管理組合の組織を、株式会社に例えるとわかりやすくなります。
管理組合の最高意思決定機関である『総会』は、株式会社の『株主総会』となります。
管理組合で日常の案件を処理する『理事会』は、株式会社の『取締役会』となり、
『理事長、理事、監事』は、株式会社の『代表取締役、取締役、監査役』となります。
そして、『区分所有者』はもちろん『株主』です。
管理組合は「権力能力無き社団」
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○○管理組合の名前で通帳を持ったり、土地を取得することはできません。
管理組合の通帳名義は「理事長個人」となります。
現在は、借り入れも、滞納訴訟等も「管理組合名」で可能なので、上記以外に、
法人でないことで、あまり不都合な点はありません。