専門業者・専門家への委託の状況
専門業者・専門家への委託の状況
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マンションの専門家を活用した管理方式として、2種類があります。
1.専門業者・専門家が管理者に就任する第三者管理者方式
2.管理者ではなく理事長等に就任する方式
区分所有者以外に管理を委託する第三者管理方式は平成19年度時点では、
まだ割合として少ないようです。
（区分所有者である理事長が管理者となっているマンションは89.0％、
区分所有者以外が管理者となっているマンションは5.1％）
築年数が長くなる程役員のなり手不足、区分所有者の高齢化、区分所有者の
無関心、沈滞化の進行が4大理由となり、管理組合等を十分サポートできる
専門的機能が必要となっているようです。
現在のマンション管理方式の主流
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マンション管理の基本法となる区分所有法は「総会中心主義」であり、
マンション内の決議は最高意思決定機関である総会ですべて最終決定される
仕組みになっています。
区分所有者から選出された各理事（役員）が理事会を通じて日常的な組合運営を
行ない各理事の互選によって理事長が選出され、理事長は管理規約・総会決議に
基づき管理事務を執行し、その職務に関して管理組合を代理する。
つまり、管理組合の代表者が理事長となります。
第三者管理者方式とは
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第三者管理者方式とは理事長に代わって第三者が管理組合を実質的に組織する
仕組み（方式）をいいます。
外部委託の関係にある管理会社が、第三者管理者方式では委任の関係は温存しつつ、
さらに組合代表としての業務も兼務するかたちとなります。
第三者管理者方式の検討すべき課題
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1.適正な業務遂行を図るための管理者の要件
2.管理者の業務範囲等の明確化と業務の適正確保
3.第三者管理者に対する監視機能の確立
4.組合財産の保全手法
マンション管理の現状と課題
分譲マンションをめぐる現状
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現在の分譲マンションの総ストック数は、平成22年末時点で約571万戸です。
現在も年間10～20万戸が新規供給しています。
その数は国民の1割以上約1,400万人が居住していることとなります。
東京都では、約4分の1、神奈川県では約2割、大阪府や京都府では約2割弱が
居住し大都市では主要な居住形態の一つとなっています。
分譲マンションの定義と特徴
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マンション管理適正化法による「マンション」の定義は、
「2以上の区分所有者が存在する建物で人の居住の用に供する専有部分のある
もの並びにその敷地及び付属施設」を言います。
適切な維持管理をするためには（特に共用部分）、区分所有者間の合意形成が
必要であり、共用部分の形状又は効用の著しい変更を伴う場合は、原則区分所有者
及び議決権の各3/4以上の同意が必要となるのです。
分譲マンションの管理の仕組み
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区分所有者の団体を「管理組合」と言い、区分所有者全員で「管理組合」を
構成します。
マンション管理の基本ルールとして「管理規約」を制定します。
（総会の特別議決（区分所有者及び議決権の各3/4以上の多数による議決）で制定・改正）
執行機関として、総会で選任された「理事」の中から理事長を互選し、理事長は
区分所有法上の「管理者」となります。
共用部分の管理に関することは、管理組合の「総会」で決議を要します。
（形状や効用の著しい変更の場合は3/4、それ以外は過半数）
理事長は、区分所有者の代理として管理規約・総会議決に基づき管理事務を
執行しなければなりません。
管理が不十分なマンションの問題
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「管理不全が著しくなる代表例」
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●賃貸住戸が半数を占めている
●高齢の単身者が多い
●役員のなり手がない
●管理費等の滞納総額が高額になる
●暴力団が住み着いていた
●漏水により部屋の天井や外壁が落ちた
●共用廊下のゴミがあふれ、照明も点灯しないまま
●共用玄関にチラシが散乱
●エレベータが稼働しない
●空室により約半数は電気メーターが止まっている
●敷地内に自転車が乗り捨てられている
●外部階段にサビ（躯体の中の鉄筋が露出しサビで爆裂）が生じ劣化が激しい
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管理組合がない又は機能していていないマンションは管理費の徴収が不十分となり、
財政面の悪化・居住環境面の悪化により資産価値の下落につながっていくのです。
自主管理マンション
多くのマンションでは、マンションの管理とは別に、普段お仕事をされている
区分所有者の方も多く、築年数の経過したマンションですと、管理組合の担い
手不足が深刻で、組合運営活動も機能しなくなってきているというマンション
も少なくありません。
マンションの管理業務までも、ほとんどのマンションで「やりたくてもできな
い」というのが実情ではないでしょうか。
自主管理マンションのメリットとしては、管理会社に支払うべき管理委託費が
必要ありませんので、管理会社が入っているマンションに比べて管理費が相対
的に安く済むということが、第一に挙げられます。
また、管理費の負担が大きかったり、高齢者ばかりで管理組合の担い手不足が
深刻になった場合、管理会社が何とか間に入って必要な業務を代行してくれる
こともありませんので、その影響がより深刻になりやすいと言っていいでしょう。
そこで、近藤リフレサービスでは、自主管理マンションのお困りごとを支える
業務を行っています。
自主管理マンションの場合、管理会社等の“プロ”からの情報提供が得にくい
ため、最新の法改正等の状況が把握できず、管理規約の内容が現行法に合致し
なくなったり、法的に問題のある状態が放置されたままであったり、等トラブ
ルが発生する場合があります。
その際、管理組合様の立場で組合運営を考え理解したうえで、自主管理運営が
円滑に進むよう、迅速・丁寧にサポートをさせていただきます。
「マンション管理の種類」
■自主管理：管理会社には委託せず、管理組合が自ら管理業務を行うとともに、
必要に応じて専門業者に発注・管理するもの
長所：管理費を安く抑えられる。管理組合の活動が活発になる
短所：管理組合の役員の負担が大きい
■一部委託管理：管理業務の一部を管理会社に委託するが、他の部分は管理組合
が自ら行い、管理組合として専門業者に発注・管理するもの
長所：全部委託管理より管理費を安く抑えられる。自主管理に比べれば役員の
負担が少なくてすむ
短所：管理会社や専門業者のコントロールが難しい
■全部委託管理：日常の清掃から管理員の派遣、設備類のメンテナンスまで、
管理業務の大部分をひとつの管理会社に一括して委託するもの
長所：管理組合の役員の負担が少なくてすむ
短所：管理会社任せになりがち。自主管理に比べれば管理費が高くなる
マンション自己点検のポイント
屋上
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屋上は年間を通して気候の変化、寒暖の変化、天候等による影響を受けている
箇所です。
屋上の防水が劣化すると、雨水が浸透し、躯体のコンクリートの劣化が進む
ことになります。屋上がどのような状態かを見てください。
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●平面部や外縁部等の表面に、ひび割れ、はがれている部分、表面が浮いたり
ふくれている部分等がないかを見ます。
大きなひび割れ等は、防水層まで影響する可能性があります。
また、植物等の繁殖がないかも確認します。植物の根は防水層に達すること
があり、そこから雨水が浸透します。
●最上階のベランダや廊下からひさしの裏側を見たり、最上階の階段室の上部を
見て、そこに、雨水が漏れた跡がないかどうかを見ます。
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外壁
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屋上と同様に、年間を通じて気候の変化等の影響を直接受けている箇所です。
外壁の表面の塗装が劣化すると、雨水が浸透し、躯体のコンクリートの劣化が
進むことになります。
外壁については、建物の壁面、共用廊下、バルコニー等を点検します。
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●汚れは、カビや鉄部のさび、粉塵等により発生します。
美観上の問題となるばかりでなく、外壁の塗装の劣化の原因となります。
●はがれ、浮き、ふくれは、塗料が古くなり付着性が悪くなることにより発生
します。美観上の問題ばかりでなく、コンクリートの劣化の原因となります。
なお、塗装の浮きの状況を調べるには、表面を軽く叩き、鈍い音がすることで
確かめられます。
●ひび割れ、モルタルの剥落があると、長期にわたってそこから雨水が浸透し、
コンクリート内の鉄筋を腐食させ、鉄筋が腐食することでさらにひび割れや
剥落が発生します。
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鉄部の手すり等
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さびや腐食は、美観上の問題となるばかりでなく、例えば手すりの根本の部分
から雨水が浸透し、コンクリートの劣化等にもつながります。
また、階段やバルコニーの手すりや屋上の柵等が腐食すると大きな事故にも
つながりかねません。
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●さびが相当進み、手すりの根元のコンクリートのつなぎ目部分が完全に腐食
した状態になってしまうと、コンクリートの劣化も相当進んでいると考えられ
ますので、手すりの取り替えとコンクリートの補修工事が必要です。
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給排水設備
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給水設備では、水の濁りや水圧（水の出が悪い）等の点検を行います。
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●水道の水が濁っていませんか？
●洗濯物に色が付いたりしませんか？
●水の出が悪く（水圧が低く）ありませんか？
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排水設備では、流れが悪い、強い悪臭がしないかどうかとともに、排水管の
水漏れ箇所やさびについての点検を行います。
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●排水の流れが悪くありませんか？
●排水溝から強い悪臭がしませんか？
●排水管に水漏れやさびが見られませんか？
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状態をより的確に調査するために、全戸を対象にアンケート調査を実施する
ことが必要です。
長期修繕計画の作成について
長期修繕計画の作成の前提条件
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長期修繕計画の作成に当たっては、4つの前提条件があります。
（１）推定修繕工事は、建物および設備の性能・機能を新築時と同等水準に維持、
回復させる修繕工事を基本とする。
（２）区分所有者の要望など必要に応じて、建物および設備の性能を向上させる
改修工事を設定する。
（３）計画期間において、法定点検等の点検及び経常的な補修工事を適切に実施する。
（４）計画修繕工事の実施の要否、内容等は、事前に調査・診断を行い、その結果に基づいて判断する。
大規模修繕工事の回数を重ねるごとに、改良の割合を大きくした改修工事と
することが重要となります。
長期修繕計画標準様式の利用
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長期修繕計画は、標準様式を参考として作成します。
マンションには様々な形態、形状、様式等があるうえ、立地条件も異なって
いることから、これらに応じた適切な長期修繕計画とするため、必要に応じて
標準仕様の内容を追加して使用します。
分譲時における分譲事業者、又は見直し時において管理組合から依頼を受けた
専門家は、標準様式を参考としています。
（標準様式は中高層の単棟型マンションを想定）
長期計画修繕計画の作成方法
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長期修繕計画がないと、適切な修繕工事の時期が判断できないばかりか、
修繕工事に必要な額の修繕積立金が確保できない事態が発生することが考え
られます。
ただし、大規模な修繕工事の時期（通常、築後１０年～１５年）にありながら、
長期修繕計画がない場合は、長期修繕計画を作成してから工事を実施すると、
その作成や修繕工事の準備期間などで修繕工事の実施が３年～４年先になり、
適切な実施時期を逃してしまう恐れがあります。
個々の分譲マンションに適した長期修繕計画を作成するためには多大な労力と
専門的な知識が必要になりますので、作成実務を外部に委託する場合が多い
ようです。
しかし、作成の主体はあくまで管理組合であり、管理組合が内容を吟味する
事が必要です。
そのため、専門的知識をもつ所有者の参加を募るなどして、長期修繕計画を
作成するための専門委員会を設置することも必要と考えられます。
修繕積立金の改定の考え方
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長期修繕計画の計画期間内の修繕費用の総額を、全て修繕積立金でまかなえる
ように積立金の額を設定するのが原則です。
修繕積立金が不足している場合は、修繕工事の実施が必要な時期までに必要な
費用が確保できるように改定することが必要です。
修繕積立金の改定には総会の決議を経なくてはならず、なかなか合意が得ら
れない場合が多いようです。
長期修繕計画について説明するなど具体的な根拠を示しながら、修繕積立金の
改定の必要性について理解してもらうとともに修繕積立金で不足する額の一部を、
修繕工事の実施時に各所有者から徴収することを前提に修繕積立金を改定する
ことも考えられます。
このほかに、住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)や民間金融機関から不足分の一部を
借り入れることを前提に改定することも考えられます。
しかし、修繕工事の実施後は、その後の修繕の実施に備えた修繕積立金を確保
するとともに借入金を返済しなくてはならなくなることに注意する必要があり
ます。